근저당권변경등기 시 채무자의 주소변경등기를 먼저 해야하는 것일까

채권최고액의 감액 또는 증액에 따른 근저당권변경등기 시 소유자인 채무자의 주소가 변경되었다면 주소변경등기를 먼저 해야 할까?

채무자가 채권자에게 일정 금전 등을 빌리는 경우 부동산을 담보로 하기 위해 근저당권을 설정하게 된다.

우리가 잘 아는 집을 사는 경우 집주인인 소유자(채무자)가 은행에 담보대출을 받는 것이 대표적이다.

이 경우 근저당권설정등기는 부동산등기부등본에 등재되게 되는데, 등기되는 내역 중 채권최고액이 감액되거나 증액되는 경우가 발생할 수 있다.

증액시에는 반드시 증액을 위한 변경등기를 해야 할 것이나, 감액의 경우에는 굳이 감액등기를 하지 않아도 상관은 없다.

오늘 포스팅에서는 위와 같은 상황이 발생하여 등기소에 증액 또는 감액 등기를 신청할 때 소유자(채무자)의 주소가 변경되었다면 어떻게 해야 하는지에 대한 절차에 대해 알아보고자 한다.

주소변경등기 질문

근저당권설정등기를 추가하는 경우 채무자(소유자) 주소가 변경되었다면 채무자 주소변경등기를 선행해야 할 것이다.

하지만, 새로운 근저당권을 설정하는 것이 아닌 기존의 근저당권을 변경하는 경우(채권최고액 증액이나 감액)에도 채무자(소유자)의 주소가 변경되었다면 주소 변경등기를 먼저 선행해야 하는 것일까?

채무자와 소유자가 다른 경우도 있을 수 있으나, 여기에서는 채무자가 소유자인 경우를 가정하여 설명하려한다.

채권최고액 변경이란?

근저당권설정등기 시 등기되는 내역 중에 ‘채권최고액’ 부분을 살펴보자.

근저당권변경등기

쉽게설명하자면 이는 채무자가 채권자에게 빌린 채무액의 최고한도를 설정한 금액이다.

이 채권최고액을 감액하거나 증액하고자 하는 경우에는 등기소에 별도의 근저당변경등기를 신청해야 한다.

채무자가 더 많은 금액을 빌리고자 하는 경우는 증액신청일 것이며, 이미 많은 금액을 변제하여 남은 채무가 얼마 없는 경우 담보자산의 가치를 늘리기 위해서는 감액신청을 할 수 있을 것이다.

근저당권변경등기 시 주소변경등기 답변

먼저, 채권최고액증액 시에는 소유자가 등기의무자가 되므로 소유자의 인감증명서를 첨부한다.

또한, 최초 근저당등기 이후에 소유자의 주소에 변동이 있었다면 등기명의인표시변경등기를 선행해야 한다.

채권최고액을 증액한다는 것은 부동산 소유자 입장에서는 등기로 인해 권리를 잃어버리는 입장에 있기 때문에 제출해야 하는 서류도 소유자와 관련된 것이 많은 편이다.

증액등기로 인해 권리를 얻는 등기권리자(근저당권자인 채권자)는 본인에게 해로울 것이 없이 때문에 소유자보다는 서류가 간소하다.

반면, 채권최고액감액 시에는 근저당권자가 등기의무자가 된다.

채권최고액을 감액함에 따라 이번에는 채권자가 권리를 잃는 쪽에 속하기 때문이다.

따라서, 이때에는 소유자가 등기권리자이기 때문에 소유자의 인감증명서는 첨부서류가 아니며, 자연인일 경우 주소증명서면도 첨부하지 않는다.

그래서 소유자의 주소가 실제로 변동되었더라도 법무사가 등기권리자인 소유자의 등기부상 주소를 기재하면 등기관은 알 수 없으며, 굳이 알려고 할 필요도 없다.

이때의 소유자는 등기권리자이므로 주소증명서면이 필요 첨부서류가 아니기 때문이다.

즉, 감액등기시에는 주소 변경등기가 불필요하다.

만약, 등기의무자의 주소등기된 사항과 상이하거나 등기기록과 일치하지 않는 것을 등기관이 알게 된 때에는 부동산등기법 제29조 7호에 따라 각하할 수 있다.

부동산등기법 제29조 제7호(신청의 각하) 

등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다.

다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다. 

7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우

나. 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 확인할 수 있는 경우

주소변경등기 정리

정리하자면, 부동산소유자가 채무자인 경우 아래와 같이 나뉘어 질 수 있다.

새로운 근저당권설정등기를 신청하는 경우 소유자의 주소가 바뀌었다면 주소 변경등기를 선행해야 한다.

기존에 설정한 근저당권등기의 채권최고액을 증액하고자 하는 경우에 소유자의 주소가 바뀌었다면 주소 변경등기를 선행해야 한다.

반대로, 채권최고액을 감액하는 경우라면 소유자의 주소가 바뀌었더라도 주소 변경등기를 선행할 필요가 없다.

※ 근저당권설정등기 신청서 예시와 절차 ▷

※ 근저당 최권최고액 변경등기 신청서 예시와 절차 ▷

※ 근저당말소등기 신청서 예시와 절차 ▷

※ 주소변경등기 신청서 예시와 절차 ▷

◈ 출처를 명시하지 않고 본 사이트의 포스팅을 무단복제, 도용, 불펌하는 경우 강력히 처벌할 것이므로 주의하시기 바랍니다.
◈ 이 사이트의 법률정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.

댓글 남기기