법원부동산경매 신청으로 채무자의 부동산에 강제집행하고, 빚을 받아내자.
소송에서 이겼다고 끝이 아니다.
이제는 채무자에게 빌려준 돈을 받아내야 하는 더 힘든 시간이 기다리고 있기 때문이다.
확정된 판결을 가지고 채무자의 재산에 강제집행하는 방법은 여러가지가 있다.
부동산, 동산, 채권 등 채무자의 재산은 여러 유형이 있을 수 있기 때문이다.
채권에 대한 강제집행은 이미 이전 포스팅에서 언급했기 때문에 여기에서는 부동산에 대한 강제집행 방법에 대해 자세히 알아보고자 한다.
강제집행의 정의를 간단히 짚고 넘어가는 것을 시작으로, 신청서 예시와 필요서류까지 한번에 알아보도록 하자.
강제집행
강제집행이란?
내가 돈을 안갚는 채무자와 소송을 했고, 승소해서 판결, 화해조서, 조정조서, 지급명령과 같은 집행권원을 획득했다고 가정하자.
이제는 채무자가 돈을 갚아야 할 때인데 전혀 그럴 기미가 보이지 않고, 채무를 이행하고 있지 않다.
이 경우 집행권원을 원인으로 국가권력의 힘을 빌어 강제적으로 사법상의 이행청구권을 실현하는 법적 절차를 강제집행이라고 한다.
쉽게 이야기해서 돈을 받을 수 있는 권리를 내가 아닌 나라에서 대신 실현시켜 준다고 생각하면 되겠다.
이러한 강제집행에는 그 대상이 무엇이냐에 따라 세 가지로 나눌 수 있다.
부동산의 처분을 목적으로 하는 경매신청, 채무자의 제3자에 대한 채권을 목적으로 하는 채권압류 및 추심, TV나 냉장고와 같은 유체동산의 처분을 목적으로 하는 동산경매신청이다.
각각의 절차는 아래와 같다.
강제집행 절차
부동산에 대한 강제집행
채권자가 부동산경매신청서를 제출하면, 법원에서 검토 후 미흡한 점이 없다면 경매개시결정을 한다.
경매개시결정이 되면 부동산에 경매개시결정 내용(법원, 사건번호 등)이 등기되며, 채무자에게는 경매개시결정정본이 송달된다.
[임의경매개시결정이 등기부에 등기된 예시]
집행관은 경매 부동산의 현황을 조사하고, 감정인은 경매 부동산을 평가한다.
이후 법원은 경매 부동산을 매각할 매각기일을 지정하고, 공고한다.
매각기일에는 경매가 진행되며 가장 높은금액으로 입찰한 입찰인이 있으면 7일 이내 매각허가결정을 한다.
최고가매수신고인은 매각대금을 납입하게 되고, 채권자는 이 매각대금(부동산 판 돈)으로 채권을 변제 받는다.
채권에 대한 강제집행
채권에 대한 강제집행은 채권압류 및 추심명령 포스팅에서 자세히 다뤘으므로 아래 링크를 참고하도록 하자.
※채권압류 및 추심명령 신청서 예시 및 해제 방법 ▷
유체동산에 대한 강제집행
유체동산은 집행관이 강제집행하기 때문에, 강제집행신청서를 법원이 아닌 관할 집행관 사무실에 제출하여야 한다.
집행관은 채권자에게 유체동산을 압류할 일시를 지정하여 통지한다.
압류한 유체동산은 집행관이 봉인, 보존하고 경매에 붙일 일시와 장소를 공고한다.
경매기일에 최고가매수인이 경매대금을 납부하면 목적물을 인도하고, 채권자는 매각대금(부동산 판 돈)으로 채권을 변제받게 된다.
우리가 잘 알고 있는 자동차 강제경매도 여기에 속한다.
자동차를 강제경매에 붙이기 전에 미리 점유를 확보할 긴급한 필요성이 있는 경우에는 ‘경매신청 전 자동차인도명령‘을 신청할 수 있다.
채무자가 미리 매각하거나 은닉할 우려가 있는 등 강제경매 절차 진행 시 자동차를 인도집행하기 곤란한 경우를 대비하여 미리 자동차의 점유를 확보하는 제도이다.
부동산에 대한 강제집행
부동산에 대한 강제집행은 결국 채권자가 경매를 신청하여 부동산을 처분하고, 부동산을 판 돈 즉 매각대금으로 채권자가 변제를 받는 절차이다.
이러한 경매신청은 그 성질에 따라 두 종류가 있다.
하나씩 자세히 살펴보도록 하자.
강제집행을 위한 법원부동산경매 신청
1.임의경매신청
채권자에게 돈을 빌리고 부동산에 저당권을 설정하거나, 세입자에게 전세금을 받고 전세권을 설정해준 소유자(채무자)가 있다.
헌데, 계약이 종료되고 돈을 반환해야 하는데도 채무를 이행하지 않는 경우가 있을 수 있다.
기다리다못한 채권자는 설정한 담보권을 실행하기 위하여 법원에 경매신청을 할 수 있는데, 이를 ‘임의경매신청’이라고 한다.
경매신청이 가능한 담보물권은 저당권, 질권, 유치권, 전세권 등으로 제한되어 있다.
예로, 전세금을 집주인에게 지급하고 전세를 살더라도 전세권설정등기 신청을 해서 전세권이 등기되어 있어야만 임의경매를 신청할 수 있다.
전세권설정없이 그냥 전세를 살았던 세입자는 임의경매를 신청할 수 없고, 소송이나 지급명령절차 등을 통해 집행권원을 획득 후, 강제경매를 신청해야 한다.
따라서, 임의경매는 부동산을 담보로 제공한 경우에 발생하기 때문에 판결과 같은 집행권원이 필요하지 않다.
이 외에는 강제경매와 절차가 동일하다.
2.강제경매신청
채무자가 판결, 화해조서와 같은 집행권원에 따른 의무 이행을 하지 않는 경우, 채권자는 집행문을 발급받아 채무자의 부동산에 경매신청을 할 수 있다.
지급명령의 경우에는 그 자체로 집행력이 있기 때문에 별도의 집행문발급신청이 필요없다.
지급명령의 경우에는 그 자체로 집행력이 있기 때문에 별도의 집행문발급신청이 필요없다.
이를 ‘강제경매신청’이라고 한다.
부동산을 강제경매신청하기 위해서는 목적부동산이 채무자의 소유이어야 한다.
즉, 등기부등본에 채무자 명의로 등기가 되어 있어야 한다.
혹은, 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있어야 강제경매신청이 가능하다.
채무자가 부동산을 보유한채 사망하였고, 자녀들에게 상속등기가 되어 있지 않은 경우가 있을 수도 있다.
이때에는 채권자가 대위에 의한 상속등기를 한 다음 상속인들에 대하여 승계집행문을 부여 받아 강제경매신청을 하여야 한다.
집행권원상의 채무자를 상속인들로 변경하는 절차라고 이해하면 되겠다.
※승계집행문부여 신청 방법과 예시 알아보기 ▷
상속등기를 하지 않고 경매신청을 하는 경우 각하될 수 있으니 꼭 승계집행문부여 절차를 거쳐야 한다.
강제경매의 대상은 부동산으로써 대표적인 예로는 토지와 건물, 지상권, 자동차, 건설기계, 공장재단, 광업재단 등이 있다.
대부분의 사람들이 경매신청을 하는 부동산은 아마도 집, 즉 아파트나 단독주택, 빌라일 것이다.
이처럼 부동산에 대한 강제집행은 집행권원을 통해 강제집행 하느냐, 담보권 실행을 위해 강제집행하느냐에 따라 두 가지로 나뉜다.
임의경매를 통한 강제집행에 대해 먼저 살펴보기로 하자.
임의경매신청 강제집행
부동산강제집행 임의경매
관할법원
부동산이 있는 곳의 지방법원에 경매신청서를 접수한다.
※관할법원 찾기 ▷
비용
인지액은 법원에 은행에서 근저당과 같은 담보권수 1개당 5,000원을 납부하고 영수증을 받아 첨부한다.
판결문과 같은 집행권원에 의한 강제경매신청인 경우에는 집행권원 1개당 5,000원을 납부해야한다.
집이나 회사에서 인터넷으로 전자수입인지를 납부하고, 출력하여 첨부해도 된다.
※종이신청용 전자수입인지 인터넷 납부 방법 ▷
송달료는 이해관계인 4인을 기준으로, 364,000원을 납부하고, 영수증을 첨부한다.
※경매신청 송달료 = (이해관계인수+3) × 10 × 5,200원이다.
인지와 마찬가지로 인터넷으로 납부하고, 영수증을 출력하여 첨부해도 된다.
※인터넷으로 송달료 납부하는 방법 ▷
등록세및 교육세는 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한다.
부동산소재지 시·군·구청에 직접 방문하여 납부하거나, 인터넷으로 납부할 수 있다.
※등록면허세 인터넷으로 신고 및 납부하는 방법 ▷
등기신청수수료는 부동산은 1필지당 3,000원을 납부한다.
단독주택은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하며, 아파트와 연립주택, 다세대 주택은 하나의 부동산으로 본다.
※무인발급기로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
※인터넷으로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
경매예납금은 부동산은 1필지 기준 1,500,000원이다.
※법원보관금 경매예납금 인터넷 납부 방법 ▷
부동산임의경매신청 첨부서류
| 부동산임의경매신청 첨부서류(사건부호 : 타경) |
| ■ 신청서 ■ 근저당권설정계약서 및 등기필증사본 ■ 부동산등기사항증명서 ■ 주민등록표등본 또는 법인등기부등본(채무자 겸 소유자의 것) ■ 부동산표시목록 4통 ■ 이해관계인목록 2통 ■ 등록세 및 교육세를 납부한 영수필통지서 및 영수필확인서 ■ 등기신청수수료, 경매예납금, 송달료 각 영수증 |
부동산임의경매신청서 예시
별지1. 부동산표시목록
경매할 부동산의 표시 목록을 작성하기 어려워 한다면 아래 링크를 참고하여 따라해 보자.
등기부등본을 보면서 쉽게 작성할 수 있다.
※부동산표시 작성 방법 ▷
별지2. 이해관계인표시
근저당과 같은 담보물권은 부동산등기부등본의 ‘을구’에 표시되어 있다.
이를 참고하여 등기부등본에 나와있는대로 기재하도록 한다.
강제경매신청 강제집행
부동산강제집행 강제경매
관할법원 및 비용
위에 서술한 임의경매신청과 동일하다.
부동산강제경매신청 첨부서류
| 부동산강제경매신청 첨부서류(사건부호 : 타경) |
| ■ 신청서 ■ 집행력있는 판결(지급명령, 공정증서) 정본과 송달증명원 ■ 부동산등기사항증명서 ■ 주민등록표등본 또는 법인등기부등본(채무자 겸 소유자의 것) ■ 주민등록표등본(채권자) ■ 부동산표시목록 4통 ■ 이해관계인목록 2통 ■ 등록세 및 교육세를 납부한 영수필통지서 및 영수필확인서 ■ 등기신청수수료, 경매예납금, 송달료 각 영수증 |
강제경매신청인이 주택임차인이거나 임금근로자인 경우에는 배당요구를 경매 신청과 같이 하므로 우선변제를 위한 필요서류를 추가로 제출한다.
주택임차인 : 주민등록등본, 확정일자부 임대차계약서 사본
임금근로자 : 체불금품확인원, 건강보험자격득실확인서, 국민연금가입증명원, 근로소득세원천징수영수증, 임금대장, 근로자명부
부동산강제경매신청서 예시
별지1. 부동산표시목록
임의경매신청서 예시 설명을 참고하여 동일하게 작성한다.
별지2. 이해관계인표시
임의경매신청서 예시 설명을 참고하여 동일하게 작성한다.
강제집행할 채무자 재산찾기
채무자의 재산에 대해 이미 잘 파악하고 있다면 상관없겠지만, 그렇지 못한 채권자가 대부분일 것이다.
이 때에는 재산명시절차와 재산조회절차를 이용해 보도록 하자.
본인 재산을 100% 빼돌린게 아니라면, 채무자의 재산을 색출해 내는데 큰 도움이 될 수 있기 때문이다.
※재산명시신청서 예시와 후기 및 이의절차 ※
정말 재산이 없는 채무자라면 채무불이행자명부에 등재시켜 금융활동을 제한할 수도 있다.
괘씸하니 본인 명의로 금융활동을 못하도록 압박하고, 간접적으로 빚을 갚도록 강제할 수 있다.
※채무불이행자명부등재 방법 및 신청서 예시 ▷
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