변제공탁서를 살펴보면 아래 빨간박스에 표시된 ‘공탁으로 인하여 소멸하는 질권, 전세권 또는 저당권, 반대급부 내용’을 기재하는 항목이 있다.
대부분의 공탁자는 해당사항이 없을 것이나 전세권설정등기와 관련된 당사자라면 꼭 알아두어야 한다.
어느 경우에 변제공탁 반대급부 해당 항목을 기재하는지 사례를 들어 알아보도록 하자.
공탁 질의내용
전세권설정자인 집주인 홍길동은 전세권자인 임차인 임꺽정을 피공탁자로 하여 전세금을 공탁하려고 한다.
이 때 공탁서의 반대급부 내용란에 ‘전세권 말소’라고 기재하였다.
① 이 공탁은 유효한 공탁일까?
② 임꺽정이 전세계약기간의 만료로 전세권설정등기의 말소에 필요한 모든 서류를 구비한 뒤 집주인인 홍길동에게 이행을 제공하였으나, 홍길동이 수령을 거절하면서 전세금을 돌려주지 않는 경우 임꺽정은 공탁의 종류 중에 어떤 공탁절차를 거쳐야 할까?
변제공탁 반대급부 답변
①번 질문
유효한 공탁이다.
전세권자인 세입자가 세들어 살고 있는 전세목적물을 집주인에게 인도하고 전세권설정등기를 말소해야 하는 의무와 전세권설정자(집주인)의 전세금 반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있기 때문이다.
민법 제317조▷전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
따라서, 전세권설정자가 전세금을 공탁하면서 반대급부 내용란에 “전세권말소”라고 기재한 것은 반대급부의 내용이 유효조건이므로 적법한 공탁이라고 할 수 있다.
이 때 전세권자(세입자)는 반대급부를 이행했음을 소명할 수 있는 서면을 첨부하여야만 공탁금을 출급할 수 있다.
②번 질문
1번 질문과는 반대되는 상황이다.
즉, 세입자가 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 이행하려 하였으나 집주인이 수령을 거절하는 경우이다.
이 경우 전세권자인 임꺽정은 금전이 아닌 물품이 교부의 대상이기 때문에 물품공탁신청서를 작성하여 공탁소에 공탁 후 공탁서원본을 잘 보관하도록 한다.
물품 공탁서의 ‘반대급부 내용’란에 ‘전세금 반환’이라고 기재하게 되면, 전세권설정자인 홍길동은 전세금을 반환했음을 증명하는 서면을 제출해야만 물품 공탁된 전세권말소등기에 필요한 서류들을 출급해 갈 수 있다.
이렇게 물품공탁을 완료하게 되면, 집주인인 전세권설정자 홍길동은 이행지체의 상태에 빠지게 된다.
임꺽정이 물품공탁으로 본인의 이행을 완료했기 때문이다.
따라서, 홍길동은 전세금을 계속 돌려주지 않다가는 이자를 계속 물어야 할 것이기에 위에서 설명한 1번 질문처럼 반대급부로 ‘전세권 말소’라고 기재 후 변제공탁을 할 것이다.
반대급부를 물품공탁함으로써 이행을 완료한 임꺽정은 공탁관으로부터 교부받은 물품공탁서를 반대급부이행증명서면으로 첨부하여 홍길동이 공탁한 전세금을 출급청구 할 수 있다.
물론, 홍길동은 공탁제도를 이용하지 않고도 직접 임꺽정과 협의하여 전세금과 전세권말소등기 서류를 동시에 교환할 수도 있을 것이다.
공탁으로 인하여 소멸하는 권리
근저당권말소와 채무변제
전세권설정등기와는 다르게 반대급부로 인정되지 않아 공탁으로 소멸하지 않는 권리이다.
바로 근저당권말소에 필요한 서류와 채무의 변제이다.
근저당권으로 담보된 채권의 채무자 겸 소유자가 그 채권을 변제공탁함에 있어 ‘근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류일체‘를 반대급부로 기재하여 공탁한 경우에는 당사자간의 특약이 없는 한 변제의 효력이 없다는 것이 판례입장이다. (대법원 1966. 2. 15. 선고 65다2431 판결)
즉, 채권자가 채무를 변제받기 전이나 또는 변제받음과 교환으로 하여 근저당권설정등기를 말소하여야 할 의무는 없다고 할 수 있다.
임차권등기말소와 임대차보증금 반환
임차권등기말소와 임대차보증금의 반환 관계 역시 반대급부로 인정되지 않는다.
임차권설정등기가 되어 있는 주택의 소유자인 임대인이 임차보증금을 변제공탁하면서 반대급부란에 ‘임차권등기 말소’를 기재하는 것은 무효이므로 변제공탁의 효력이 없다는 것인다.
이미 임대인은 보증금을 반환하지 않아 이행지체에 빠진 상태이기 때문이다.
따라서, 둘 간의 관계는 동시이행관계가 아닌 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무로 본다.(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)
따라서, 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 상황에서 임차권등기말소에 필요한 서류를 먼저 교부해달라고 하는 경우 절대 응해선 안되며, 반드시 보증금을 먼저 반환받아야 한다.
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