‘채무자로부터 경매 목적물을 강제로 인도 받는 부동산인도명령 신청’
힘들게 경매 절차를 뚫고, 낙찰대금을 완납하여 소유권을 취득하였지만 누군가 그 집에서 살고 있다.
말로 좋게 해결된다면 금상첨화겠지만, 세상살이 그리 쉽지 않다.
안나가고 버팅기는 것이 아닌가.
이 경우 낙찰 부동산을 채무자, 소유자, 점유자로부터 강제로 나에게 인도 해줄 제도를 이용해야 한다.
바로, 부동산 인도명령 신청이다.
부동산인도명령 신청서 예시부터 절차와 비용까지 한 번에 알아보도록 하자.
부동산인도명령
경매절차에서 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권을 취득한 뒤, 채무자 등에 대하여 해당 부동산을 직접 자기에게 인도할 것을 구하는 제도이다.
채무자가 절차에 따라 인도한다면 문제가 없을 것이다.
하지만, 그렇지 않은 경우도 빈번히 일어나고 있기 때문에 경매에 관심이 있다면 꼭 알아두어야 할 절차이다.
채무자가 경매목적물을 인도하지 않는 경우 집행법원에 부동산 인도명령을 신청하며, 법원의 명령에 따라 부동산을 인도 받을 수 있다.
채무자 등은 인도명령을 명한 재판에 대하여 고지 받은 날부터 1주일 이내에 즉시항고 할 수 있다.
이는 불변기간이므로 사정이 있다하여 늘어나거나 줄어들 수 없다.
부동산인도명령 절차
신청서 제출
경매 낙찰대금 완납과 동시에 바로 신청이 가능하다.
바로 신청하지 않더라도 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령신청서를 집행법원에 제출하여야 한다.
6개월이 넘어가버리면 점유자를 상대로 별도로 명도소송을 해야 하므로 유념해야 한다.
현재 살고 있는 세입자를 배려하는 마음에서 어느 정도 유예기간을 두고 기다려 줄 수도 있을 것이다.
하지만, 명도 기간이 늘어날수록 금전 손해가 발생할 수 있는 만큼 즉시 신청하는 것을 고려해 보아야 한다.
점유자 심문
채무자나 소유자가 아닌 점유자에 대하여 인도명령을 발하려면 법원은 그 점유자를 심문하여야 한다.
점유자는 심문내용을 서면으로 제출한다.
그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 정당한 권한이 없음이 명백하다면 심문 절차를 거치지 않을 수 있다.
부동산인도명령
통상 1주일 이내로 인도명령을 받게 되며, 신청인과 피신청인에게 각각 송달된다.
피신청인이 인도명령문을 송달받아야 인도집행을 할 수 있으므로, 절차가 지연될 가능성이 있다. (집에 없는 척하거나, 일부러 안받으려 할 수 있다.)
인도 불응 시 강제집행 신청
채무자 등이 부동산을 인도하지 않을 시 집행법원 집행관 사무실에 방문하여 강제집행을 신청한다.
부동산인도명령 결정정본과 송달증명원을 지참하여 방문 한뒤, 강제집행신청서를 작성하여 접수하도록 하자.
부동산인도명령 신청
신청인 및 상대방
인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인(낙찰자)과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한한다.
낙찰자가 낙찰 부동산을 매도하고, 이를 다시 매수한 사람은 인도명령을 신청할 수 없다.
포괄승계, 일반승계, 특정승계란?
포괄승계는 단일한 원인에 의하여 이전 주인의 모든 권리와 의무를 일괄적으로 승계받는 것이다.
통째로 이전받는 경우이며, 일반승계라고도 한다.
즉, 포괄승계 = 일반승계로 이해하면 되겠다.
이에는 상속이나 포괄유증, 회사합병 등이 있으며, 포괄승계의 지위를 얻은 사람을 포괄승계인이라고 한다.
반면에, 특정승계는 개별적인 원인에 의해 각 개의 권리와 의무를 승계받는 것을 뜻한다.
우리가 잘 알고 있는 매매, 증여를 원인으로 그 권리를 취득한 경우이다.
특정승계의 지위를 얻은 승계인을 특정승계인이라고 한다.
인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산의 점유자이다.
압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자를 상대로도 신청할 수 있다.
직접점유자만 상대방이 되며, 간접점유자는 대상이 아니다.
※ 임대인이 간접점유자, 임차인이 직접점유자의 대표적인 예이다.
판례에서는 부동산 인도명령의 집행력이 당해 채무자는 물론 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다고 판시하고 있다.
A(채무자)와 B(채무자 아님)가 부부이며 함께거주하고 있는 경우, A를 상대로 부동산 인도명령을 받았다면, 함께살고 있는 B에게도 그 영향이 미친다는 것이다.
대법원 96다30786
부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다.
근저당권의 채무자인 처에 대한 적법한 부동산 인도명령의 집행 당시 대항력을 갖춘 임차권자가 아니고 또한 처와 같은 세대를 구성하면서 그 부동산을 공동점유하고 있었던 남편의 공동점유를 본인의 의사에 반하여 배제하였다고 하여 이를 곧 점유의 위법한 침탈이라고 할 수는 없다.
부동산인도명령 관할
목적 부동산을 경매한 법원에만 신청이 가능한 전속관할이다.
부동산인도명령 신청 서류
| 부동산 인도명령 신청 서류(사건부호:타인) |
| ■ 신청서 ■ 부동산 목록 3부 (부동산 목록 작성 방법은 아래 링크 확인) ■ 등기사항증명서 (소유권이전등기를 한 경우) ■ 대금완납증명서 또는 대금납부영수증 (소유권이전등기를 아직 하지 않은 경우) |
부동산인도명령 비용
인지액은 1,000원이며, 송달료는 31,200원을 납부한다.
※전자수입인지 인터넷 납부 방법 알아보기 ▷
※인터넷으로 송달료 납부하는 방법 알아보기 ▷
부동산인도명령 신청서 예시
기본 양식은 아래 대한민국 법원 사이트를 이용해 다운받을 수 있다.
※부동산인도명령 양식 다운로드 하기 ▷
부동산 목록은 낙찰허가 결정문이 있다면 결정문 뒷장을 복사하거나, 등기부등본을 보고 A4용지에 작성하면 될 것이다.
※부동산목록 작성 방법 ▷
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.