채무자가 본인 부동산을 매매하거나, 저당권, 전세권 등 처분행위를 하지 못하도록 부동산처분금지가처분을 신청하여 빚을 변제하도록 압박하자.
금전채권에 대한 권리를 강제집행하기 위해서 필요한 사전 보전절차는 가압류 신청이 있다.
그렇다면 금전채권이 아닌 권리를 집행하기 위한 보전절차는 무엇이 있을까?
바로 가처분신청이다.
가처분은 그 종류가 무난히도 많아 일일이 서술하기에는 불가능하지만, 실무상 가장 흔히 신청하는 종류만 알아두어도 나중을 위해 큰 도움이 될 수 있다.
오늘 살펴볼 주제가 바로 그것이다.
가처분이 무엇인지에 대한 정의와 종류, 그리고 가장 흔히 사용되는 가처분 절차인 ‘부동산처분금지가처분’ 방법에 대해 알아보도록 하자.
가처분
가처분이란?
먼저 법률상 가처분에 대해 어떻게 정의되어 있는지 살펴보도록 하자.
우리 나라는 민사집행법상 ‘가처분의 목적’ 항목을 통해 그 개념을 살펴볼 수 있다.
※민사집행법 제300조 ▷제300조(가처분의 목적)
①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다.
이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
쉽게 설명하자면, 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관해 판결이 확정되었고, 이를 근거로 채권자가 실행하는 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도라고 할 수 있다.
※강제집행이란?
※강제집행종류별 절차 알아보기 ※
법률에 따라 가처분은 ① 다툼의 대상에 관한 가처분, ② 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다.
가압류와 다른점
가압류 역시 채무자가 미리 자신의 재산을 처분하지 못하게 동결시킴으로써 추후 판결에 따른 강제집행을 용이하게 하기 위한 제도이다.
신나게 판결해서 승소해도 채무자가 이미 재산을 다 처분해버렸다면 의미 없는 판결을 받은 것이기 때문에 소송 전에 꼭 거쳐야 할 절차이기도 하다.
이와 같이 가압류도 가처분과 그 성질이 비슷한 강제집행을 위한 사전 보전처분 절차이다.
하지만, 가장 큰 차이점이 있으니 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(매매대금, 매각대금, 대여금, 공사대금, 월급 등)의 집행을 보전하기 위해서는 가처분이 아닌 가압류를 해야 한다는 것이다.
더불어, 가압류는 채무자의 어떠한 재산에든 그 신청이 가능하나, 가처분은 다툼이 있는 대상이나 권리관계를 목적으로 해야 한다는 것이다.
대표적인 가압류에는 부동산가압류와 채권가압류가 있다.
※채권가압류 신청서 작성 예시와 방법 ▷
※부동산가압류 신청서 작성 예시와 방법 ▷
가처분이 필요한 이유
위에서도 잠깐 언급했듯이 채권자가 채무자를 상대로 돈을 받아 내기 위해서는 소송이라는 절차를 거쳐 집행권원(판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서 등)을 획득하여야 한다.
이 집행권원이 집행력을 가지도록 다시 또 재판부 등에 집행문부여신청을 거친 뒤 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 있는 것이다.
※집행문과 집행력에 대해 알아보기 ▷
그러나, 이러한 민사소송절차에는 많은 시간이 필요하고 그 사이 채무자가 소송상 다툼이 되는 목적물의 처분하거나, 법률적인 변경 행위를 하게되면 어떻게 될까?
채권자가 소송에서 승소하더라도 강제집행 단계에서 그 권리를 실현할 수 없는 경우가 발생할 것이다.
따라서, 이와 같은 경우를 대비하여 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대하여 일정한 법률관계를 형성함으로써 미리 채권자의 피해를 예방하고자 가처분이 필요한 것이다.
가처분의 종류
다툼의 대상에 관한 가처분
채권자가 금전채권 이외의 권리를 가지고 있을 때 대상 목적물의 현상을 변경하지 못하도록 신청하는 보전처분을 말한다.(「민사집행법」 제300조제1항)
채권자가 부동산소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 매매목적물인도청구권 등과 같은 청구권을 가지고 있을 때 다툼의 대상이 되는 목적물의 매매, 저당권 설정 등을 하지 못하도록 유지하는 것을 말한다.
예를 들어, A가 B에게 부동산을 매수하기로 하고 잔금까지 모두 지급하였으나 B가 이전등기에 필요한 서류를 교부하지 않고 다른사람에게 부동산을 매도하려는 상황을 가정해 보자.
A는 어떻게 해야 할까?
B를 상대로 부동산처분금지가처분 신청을 하고 난 뒤, B와 협의를 보던지 아니면 소유권이전청구소송을 준비해야한다.
임시의 지위를 정하기 위한 가처분
당사자간에 다툼이 있는 권리관계에 대하여 그에 대한 소송이 확정되기 전에 그대로 방치한다면 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우 인정되는 보전처분이다.(「민사집행법」 제300조제2항)
이를 임시의 지위를 정하기 위한 가처분이라하는데 그 유형이 너무나 다양하기 때문에 일일이 열거하는 것은 불가능하다.
그냥 다툼이 있는 권리관계에 이름 갖다 붙이고 가처분 신청하면 그 것이 바로 사건명이 된다고 보면 된다.
실무상 가장 많은 가처분은 특허, 상표, 저작권과 같은 지식재산권침해금지가처분이나 직무집행정지가처분 등이 있다.
우리가 흔히 들어본 방송금지가처분도 이와 같은 유형의 가처분 신청이다.
부동산처분금지가처분
정의
부동산가처분의 대상
원칙은 등기된 부동산에 한하여 허용된다.
단, 등기되지 않더라도 그 등기를 가처분신청과 병행하거나 미리 선행할 수 있는 경우라면 신청이 가능하다.
대상 부동산은 당연히 특정할 수 있어야 하며, 지분에 대한 가처분신청이라면 지분을 명확히 기재해야 한다.
부동산 소유자인 채무자가 사망했지만 아직 상속등기가 되어 있지 않더라도 그 상속인들을 상대로 부동산처분금지가처분 신청을 할 수 있다.
부동산가처분의 종류
| 부동산가처분 종류 | |
| 부동산처분금지가처분 | 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 그 밖에 일체의 처분행위를 금지 |
| 부동산점유이전금지가처분 ※신청절차 알아보기 ▷ |
부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 다툼의 대상에 관한 가처분 |
| 공사금지가처분 등 | 토지 소유자가 건축공사의 금지 또는 중지를 신청하거나, 인접 토지 소유자가 공사금지를 구하는 경우 등 |
| 채권자의 행위에 대한 방해금지를 명하는 가처분 | 채권자가 권원에 기해 어떤 행위를 하고 있는 것을 채무자가 방해하고 있거나 방해할 우려가 있을 때 행하는 가처분 |
| 방해물배제의 가처분 | 소유권이나 그 밖의 사용, 수익권에 기하여 방해배제를 구하는 권리를 보전하기 위한 가처분 |
| 인도, 철거, 수거 등 단행가처분 | 부동산 그대로의 점유이전청구권을 보전하기 위하여 그 점유를 채무자로부터 채권자에게 이전할 것을 명하는 가처분 |
부동산가처분만 해도 그 종류가 매우 많은 것을 알수 있다.
이 중 실생활에 가장 많이 사용되는 제도는 아마도 부동산점유이전금지가처분과 부동산처분금지가처분 일 것이다.
이 포스팅에서는 부동산처분금지가처분에 대한 절차와 신청서 작성 방법 등에 대해 알아보고자 한다.
그럼 절차를 시작으로 하나씩 살펴보도록 하자.
부동산처분금지가처분 절차
1.가처분신청서 및 첨부서류 제출
가처분 신청서와 인지대, 송달료, 등록세 등 각종 비용 납부 영수증을 첨부하여 관할 법원에 신청서를 접수한다.
2.재판부 서류 검토 및 보정명령
재판부에서는 신청서류와 첨부서류를 검토하고, 필요시 보정명령을 발한다.
보정에 불응시 신청이 각하될 수 있으므로 신속히 보정하도록 한다.
경우에 따라서는 소송관계를 분명하게 하기 위하여, 추가 서면이나 소명자료를 요청하는 석명준비명령을 발하기도 한다.
석명준비명령의 내용은 가처분 신청이유와 신청내용 등에 따라 달라질 수 있다.
하지만, 결국은 보완하라는 의미이므로 내용을 확인 후 필요 서류를 준비하여 법원에 보정서 표지에 덧붙여 제출하면 되겠다.
석명준비명령
3.법원의 담보제공명령
서류에 미비함이 없다면 법원은 가처분 상대방의 피해를 보전하기 위한 담보제공명령을 발한다.
부동산가처분은 보통 청구금액의 10%를 담보제공하도록 명한다.
담보제공은 일정 금액을 공탁하거나, 공탁보증보험증권으로 제출할 수 있다.
아무래도 공탁은 현금이 많이 소요되는 반면, 공탁보증보험증권은 보험료만 내면 되기 때문에 상대적으로 저렴하다.
따라서, 보증보험으로 대체할 수 있다는 문구가 담보제공명령에 들어가 있다면 금전적으로 유리할 것이다.
※공탁보증보험증권이란? ▷
물론, 법원에서 늘 보증보험으로도 담보를 제공할 수 있도록 명령하지는 않는다.
사안에 따라서는 일정 금액은 무조건 공탁하도록 명하는 경우도 많으니 참고하자.
※현금으로 보증공탁 하는 방법 ▷
만약, 신청시 이미 담보제공했음을 증명하는 서류(공탁보증보험증권)를 제출했고, 재판부에서 이를 허가했다면 담보제공명령 없이 바로 가처분결정을 한다.
따라서, 미리 선담보를 제공(공탁보증보험증권)하고, 가처분 신청시에 함께 접수한다면 사건 처리가 그만큼 빨라진다.
법원의 담보제공명령 절차가 필요없어지기 때문이다.
만약, 신속한 절차를 원하는 사람이라면 반드시 미리 선담보를 제공하고 신청서에 함께 첨부하도록 하자.
4.부동산처분금지가처분결정
채권자의 담보제공이 확인되었다면 법원은 부동산처분금지가처분 결정을 내린다.
5.부동산처분금지가처분 집행
법원에서는 부동산처분금지가처분 결정과 동시에 가처분 대상 부동산의 관할 등기소에 가처분결정 기입등기 촉탁을 한다.
가처분결정 내용이 등기됨으로써 가처분은 집행된 것으로 본다.
소유권에 제한을 두는 등기이므로 갑구에 등기하게 되며, 주등기로 등기된다.
※주등기와 부기등기가 무엇일까? ▷
또한, 채권자에게도 가처분결정정본을 송달한다.
6.채무자 송달
채무자에게는 가처분기입등기가 모두 완료되고 나서 가처분결정정본을 송달한다.
부동산처분금지가처분 신청
부동산가처분신청 관할
가처분 신청의 관할은 총 3가지가 있다.
⓵다툼의 대상이 있는곳을 관할하는 지방법원, ⓶본안소송이 계속중이거나, 본안이 제소되었을 때 이를 관할할 수 있는 법원, ⓷채무자 주소지 관할법원이다.
이 중 한 군데에 가처분 신청서를 접수하도록 하자.
※소액사건(소송물가액이 3,000만원을 초과하지 않는 금전 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제1심의 민사사건)은 시군법원에 관할이 있다.
※소액재판 후기와 비용, 절차 알아보기 ▷
가처분 신청 비용
인지대
10,000원을 납부하여야 한다.
법원 청사내 은행에서 직접 납부 후 영수증을 교부받거나, 인터넷으로 납부 후 영수증을 출력할 수 있다.
※종이신청용 전자수입인지 인터넷 납부 방법 ▷
송달료
31,200원을 납부하여야 한다.
인지대와 마찬가지로 법원에 직접 방문하여 납부시에는 은행에서 납부할 수 있고, 미리 인터넷으로 납부하고 영수증을 출력해서 지참해도 무방하다.
※인터넷으로 송달료 납부하는 방법 ▷
등록면허세 등
등록면허세 : 피보전권리 가액의 0.2%(소유권이전등기청구권인 때에는 부동산가액의 0.2%)
※목적물(부동산) 가액산출방법
– 토지: 개별공시지가 × 면적(㎡) × 50/100
– 건물: 건물시가표준액
– 유체동산: 계약서 등 표시액
개별공시지가는 해당 부동산 소재지 시·군·구청 등록면허세과 또는 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있다.
건물시가표준액은 법률구조공단사이트의 [법률정보-소송비용 등 자동계산-이자등 계산-건물가액산정] 메뉴에서 쉽게 확인할 수 있다.
교육세 : 등록면허세액의 20%
등록세(등록면허세+교육세)는 관할 시,군,구청에 직접 방문하여 발급받거나, 인터넷을 통해 가액 신고 및 납부까지 완료할 수 있다.
본인이 편한대로 구청 등에 직접 방문하여 납부 하고 영수증을 발급받거나, 시간내기가 힘든경우에는 인터넷으로 신고 및 납부 후 영수증을 출력하도록 한다.
※등록면허세 인터넷으로 신고 및 납부하는 방법 ▷
등기신청수수료
필지당 3,000원을 납부한다.
등기소 등에 비치된 무인발급기로 납부하고 영수증을 보관하거나, 인터넷으로 납부 후 영수증을 출력할 수 있다.
※무인발급기로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
※인터넷으로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
※등기신청수수료 납부영수증 출력 방법 ▷
부동산처분금지가처분 신청서류
| 부동산처분금지가처분 신청서류 |
| ■ 부동산처분금지가처분 신청서 ■ 부동산 목록(※부동산목록 작성 방법 ▷) ■ 소명자료(계약서 등) ■ 담보제공서류(보통 신청금액의 10%) – 신청시 선담보로 미리 제출해도 되고, 법원의 담보제공명령에 따라 추후 담보를 제공해도 무방하다. ■ 법인등기부등본(당사자 중에 법인이 있는 경우) ■ 인지대, 송달료, 등록세, 등기신청수수료 영수증 |
처분금지가처분하고자 하는 부동산이 아직 등기되지 않은 부동산인 경우에는 사용승인여부에 따라 추가로 아래 서류를 준비하여 제출해야 한다.
| 미등기부동산인 경우 추가 준비서류 |
| 1. 미등기건물이지만 사용승인을 받았기 때문에 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우 ■ 소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서 ■ 건축물대장등본 |
| 2. 건물외관은 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우 ■ 소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서 ■ 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류 ■ 건물의 소재와 지번·구조·면적을 증명할 수 있는 서류 ■ 건축허가서 또는 신고서 |
부동산처분금지가처분 신청서 예시
기본 양식은 대한민국법원 전자민원센터에서 다운로드 할 수 있다.
※가처분 신청서 양식 다운로드 ▷
부동산처분금지가처분 불복절차
가압류이의취소 절차와 동일한 절차로 불복할 수 있으니 아래 링크를 참고하도록 하자.
※가압류 가처분 불복절차 확인하러 가기 ▷
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.