임차권등기신청에 들어간 비용을 임대인에게 청구하는 방법을 알아보자.
임차권등기신청은 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있을때 임차인이 단독으로 신청하여 등기부에 공시하는 제도이다.
임차권등기는 등기부에 기재하는 절차를 거치기 때문에 임차권등기명령비용이 소요되게 되는데, 법률에 따르면 임대인에게 청구할 수 있다고 명시되어 있다.
하지만, 구체적으로 어떤 방법으로 청구할 수 있는지는 나와있지 않다.
임차권등기비용을 임대인에게 청구하는 방법은 무엇이 있는지 어떻게 청구해야 하는지 확인해보도록 하자.
임차권등기명령
임차권등기명령절차는 임대차가 종료되었음에도 임차인에게 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차인이 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 마련된 제도이다.
※임차권등기명령 신청서 예시와 절차 ▷
※임차권등기명령 전자신청(인터넷) 방법과 절차 ▷
종전에는 임차인이 주거하고 있는 주택을 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 임대차가 종료된 후에도 점유와 주민등록을 계속 유지하고 있어야 했다.
따라서, 임대차기간이 종료하여도 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출할 필요성이 있어도 이사는 물론 주민등록조차도 전출하지 못하였다.
그 순간 대항력이 사라져 보증금을 보전받기 힘들 수 있기 때문이다.
이러한 문제점을 해결하기 위하여 1999. 1. 21. 주택임대차보호법을 개정하면서 임차권등기명령제도를 도입하게 되었고(주택임대차보호법 3조의3), 2001. 12. 29. 제정된 상가건물 임대차보호법에서는 처음부터 같은 내용의 임차권등기명령제도를 도입하였다(상가건물 임대차보호법 6조).
위 제도의 시행 후로는 이미 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 후 이사를 하더라도 위 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 된다.
또한, 대항력 및 우선변제권이 없는 임차인은 임차권등기를 마치면 그때부터 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다.
[임차권등기신청에 따른 임차권등기명령]
[임차권등기명령에 따른 주택임차권등기 예시]
임차권등기명령비용 청구
임차권등기신청은 임차인이 단독으로 신청하기 때문에 신청에 드는 비용은 99.99% 임차인이 부담하는 경우가 대부분일 것이다.
임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않아서 신청하는 제도이기 때문에 임대인이 선뜻 임차권등기신청 비용을 먼저 지급해줄리가 만무하다.
한편, 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따르면 ‘임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.’ 라고 명시하고 있다.
문제제기
임대차기간이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 완료되었다.
임차권등기명령비용으로 법무사 수수료, 신청서 인지, 송달료, 등기등록세, 등기신청 수수료 등으로 약 30만 원이 소요되었다.
임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 3조의3 8항).
즉, 임차권등기명령 신청은 임대인이 임차보증금 반환의무를 다하지 않은 것에 따른 것이고, 임차권등기명령비용은 임대인의 귀책사유에 의하여 발생한 것이므로 그 비용을 임대인이 부담하도록 한 것이다.
그렇다면 과연 어떠한 방법으로 임차권등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있을까?
세 가지 경우로 접근해보도록 하자.
① 집행비용액확정 신청절차
② 소송비용액확정 신청절차
③ 금전채무 이행청구소송
집행비용액확정신청
임차권등기명령은 임차인의 대항력과 우선변제권을 등기부에 공시하는 역할을 하며, 임차권등기명령은 강제집행을 전제로 하는 것도 아니고 강제집행의 준비절차도 아니다.
즉, 강제집행과 무관하다.
또한, 임차권등기명령 절차가 가압류명령 절차를 준용하도록 하고 있으나 절차의 준용을 의미할 뿐 강제집행의 전제절차이거나 준비절차도 아니며 강제집행의 일환도 아니다.
결론적으로 강제집행비용에 포함되지 않는다.
그러므로 집행비용액확정 절차를 이용하여 임차권등기신청에 소요된 비용은 상환 받을 수 없다.
임차권등기명령절차는 집행절차는 아니지만 가압류절차를 준용하고 있다.
하지만, 가압류집행 마저도 가압류집행을 한 것만으로 집행비용액확정이나 소송비용액확정을 신청할 수 없고, 본집행을 한 경우에만 가압류집행비용이 본집행에 포섭되어 본집행절차에서만 상환 받을 수 있다.
따라서, 임차권등기명령비용을 집행비용액확정신청으로 상환받는 것은 불가할 것으로 보인다.
소송비용액확정신청
임차인이 임차권등기명령 집행 이후에 임대인이 제기한 임차권등기명령 취소절차에서 심문을 거쳤고, 임차권등기명령을 취소하는 결정을 내릴 시(인대인 승)에는 소송비용부담의 재판을 하게 된다.
이때에는 소송비용을 각자 부담하는 주문을 내기도 하고, 오히려 보증금을 반환받았음에도 임차권등기를 말소하지 않았음을 이유로 임차인(피신청인)의 부담으로 주문을 내기도 한다.
임차권등기명령에 대한 취소사건에서 누구의 부담으로 주문을 내든지 간에 그 소송비용은, 심문을 거친 경우의 임차권등기명령 취소결정절차에 한한 소송비용부담을 의미한다.
즉, 취소결정에서의 소송비용은 임차권등기명령절차와 그 등기비용에 관한 소송비용부담 재판이 아니다.
그러므로 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항력과 우선변제권을 유지하기 위하여 최초 신청한 임차권등기명령비용은 심문을 거치지 않으므로, 소송비용부담의 재판이 없을 뿐만 아니라 소송비용부담 및 확정절차를 통해서도 상환 받을 수 없다.
※소송비용확정신청 신청서 예시와 절차 알아보기 ▷
금전채무 이행청구소송
현재 임차권등기명령비용을 본안소송에서 청구하는 경우에 다수의 하급심 판례가 집행비용액확정절차 내지는 소송비용액확정절차를 통해서 간이하게 상환 받을 수 있으므로 소의 이익이 없다는 이유를 들어 주로 각하 판결을 하고 있다.
위와 같이 임차인이 보증금을 반환받지 못해서 신청한 임차권등기명령비용은 집행비용액확정 신청으로도, 소송비용액확정 신청으로도 상환 받을 수 없게 되는데 이행청구의 소 마저도 각하된다면 결국, 임차인의 부담이 되는 결과가 된다.
임대인이 보증금을 반환하지 않아서 부득이 임차권등기명령을 신청하였고, 주택임대차보호법에서 임차권등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 현실에서는 그렇지 못한 경우가 많은 것이다.
하지만, 임차권등기명령비용을 별소로 청구하여 인용된 사례도 많기 때문에 결국 임차인이 임차권등기비용을 받아내기 위해서는 금전채무 이행청구의 소로서 별도로 청구해야 할 것이다.
임차권등기비용 이행청구소송 승소 예시
서울중앙지방법원 2024가단5134189 보증금반환
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 기간 만료로 이 사건 연장임대차계약이 종료됨에 따라 임차보증금 250,000,000원을 반환할 의무가 있고, 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 원고가 지출한 비용 483,200원(이하 ‘이 사건 임차권등기비용’이라 한다) 상당을 지급할 의무가 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
따라서 피고는 원고에게 임차보증금 250,000,000원 및 이 사건 임차권등기비용 483,200원 등 합계 250,483,200원 및 그 중 이 사건 임차권등기비용 483,200원에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달 다음날인 2024. 4. 16.부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
수원지방법원 2023가단506865 보증금반환
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이 경우 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
이 사건 계약이 종료한 2023. 1. 23. 피고가 원고에게 임대차보증금 240,000,000원을 반환하지 아니한 사실, 원고가 2023. 1. 17. 수원지방법원에 이 사건 계약과 관련한 임차권등기명령을 신청하여 2023. 1. 25. 임차권등기명령이 내려진 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑9호증의 1 내지 3에 따르면 원고는 위 임차권등기명령의 신청 및 이에 따른 등기와 관련하여 합계 43,200원(= 인지대 1,800원 + 송달료 31,200원 + 등록면허세 7,200원 + 등기신청수수료 3,000원)을 지출한 사실이 인정된다. 따라서 피고는 원고에게 위 비용 상당액 43,200원을 지급할 의무가 있다.
임차권등기명령비용청구 사례
사례1.
① 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 하였다.
② 이후 임차보증금반환청구의 소를 제기하면서 임차권등기명령 비용을 병합청구하여 임차보증금 3억 원과 임차권등기명령 비용 40만 원에 대하여 승소판결을 받았다.
③ 임차인이 위 판결을 집행권원으로 하여 임차주택에 강제경매를 신청하여 임차보증금은 우선변제권이 있는 채권으로 우선 배당받고, 임차권등기명령 비용은 일반채권으로 서 모두 배당받았다.
④ 경매법원에서 매수인 앞으로 이전등기를 촉탁하면서 동시에 임차권등기 말소등기를 촉탁하여 말소하였다.
사례2.
① 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 하였다.
② 임차권등기 이후 임대인이 보증금을 반환해 주면서 말하기를 “ 이거 너무 한 거 아니예요 ? 사정이 어려워서 몇 달만 기다려 달라는데 그걸 못 참고, 당신이 임차권등기를 하는 바람에 매매도 어렵고, 임차인도 못 구해서 대출을 받게 하고… 당신이 임차권등기비용도 달라고 하는데, 기분 나빠서 절대 못 줘, 아니 안 줘 !”
③ 이에 역시 기분이 상한 임차인이 임차권등기명령 비용 40만 원을 지급명령을 신청하였고, 인용되고 채무자가 이의를 하지 않아 확정되었다.
④ 임차인이 지급명령을 집행권원으로 하여 강제집행을 하겠다고 하니, 어쩔 수 없이 임대인은 임차권등기명령 비용과 지급명령신청비용을 포함하여 임차인에게 계좌이체로 지급하였다.
⑤ 임차보증금 및 임차권등기비용을 모두 변제하였음에도 임차인이 기분 나쁘다며 임차권등기명령의 취하 및 해제신청을 하지 않고 임대인의 연락도 받지 않고 있다. 이에 임대인은 변호사를 선임하여 임차권등기명령 취소신청을 하고, 임차권등기명령 취소와 함께 취소절차에 관한 소송비용을 임차인이 부담한다는 결정을 받았다.
⑥ 임대인은 임차권등기명령 취소결정에 따른 소송비용액확정 신청을 하여 이를 집행권원으로 하여 임차인의 급여채권에 채권압류를 집행하였다.
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