전세 사기가 대한민국을 강타하고 있다.
2023년 12월 14일 기준 전세 사기 피해 인정 건수는 9,786건으로 실로 엄청난 전세사기피해자가 속출하고 있다.
서민들의 주거 안정을 심각하게 위협하는 범죄임은 분명하다.
한순간에 전세금을 사기 당하고 수년에서 수십 년 간 모은 보증금을 잃을 위기에 놓인다면, 누구나 허망함과 허탈감에 사로잡힐 것이다.
전세 사기 주택은 대부분 경매에 부쳐지게 된다.
전세 사기 임대인이 세금을 체납한 경우가 많기 때문이다.
이로 인해 경매안내문을 받아본 임차인들은 그제서야 주택에 문제가 있음을 감지하게 된다.
이런 처지에 놓인 피해자라면 본인이 경매절차에서 취할 수 있는 행동이 무엇이고 어떤 제도의 도움을 받을 수 있는지 알아야 할 것이다.
이 포스팅을 통해 전세사기를 당한 피해 임차인이 경매 절차에서 어떤 지원을 받을 수 있는지 알아보도록 하자.
물론 그 전에 전세사기의 유형을 알아두고, 예방대책도 숙지하는 것이 가장 좋은 방법일 것이다.
또 다시 이사를 가야할 경우가 반드시 생기기 때문이다.
※전세사기 유형 15가지와 예방대책 알아보기 ▷
전세사기특별법 제정
서민 삶을 나락에 빠뜨리는 전세 사기로 인해 피해를 본 임차인에게 경매, 공매 절차 및 조세 징수에 관한 특례를 부여하고자 하는 목적에서 제정되었다.
전세 사기로 피해를 본 자들을 지원하기 위함인 것이다.
※전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 ▷
전세사기피해자 요건
누구나 전세 사기 피해를 본 임차인의 자격이 있는 것은 아니다.
아래의 요건을 모두 만족하고, 전세사기피해지원위원회의 심의와 의결을 거쳐 국토부 장관이 결정한 임차인만이 ‘전세사기피해자‘로 인정받을 수 있다.
첫째, 주택의 인도와 전입 신고를 마치고 확정 일자를 갖출 것
둘째, 임대차 보증금이 3억 원 이하일 것
셋째, 다수 임차인에게 임대차 보증금 반환 채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것으로 예상될 것
넷째, 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 임대인이 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 존재할 것
마지막 네 번째는 현실적으로 입증이 쉽지 않아 피해자로 받아들여지지 못하는 요건 중 가장 많은 경우에 해당된다.
심의와 의결 및 국토부 장관의 결정을 받지 못한 경우에는 ‘전세사기피해자 등’으로 분류되니 단어가 헷갈리지 않도록 조심해야 한다.
전세사기피해자 경매 절차 지원
전세 사기 피해를 입은 임차인의 주택이 경매에 부쳐지는 경우, 경매 절차에서 임차인이 지원 받을 수 있는 제도가 있다.
‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법‘이 제정되었기 때문인데, 어떤 제도가 있고 어떻게 이용할 수 있는지 알아보자.
주택임차인의 권리 3가지
먼저 특별법을 살펴보기 전에 주택 임차인이 가지고 있는 권리에 대해 알아 둘 필요가 있다.
1. 임차인 대항력
임차한 주택의 이해관계를 가진 사람에게 내가 이 집을 정당하게 임차하여 살고 있다는 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 대항력이라고 한다.
즉, 전세금 등을 지급하고 주택을 인도 받아 직접 살고 있으며, 주민센터에서 전입신고를 마치게 되면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있다는 말이다.
제3조(대항력 등)
※주택임대차보호법 제3조 제1항▷
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
2. 임차인 우선변제권
주택임대차보호법 상 임차인이 다른 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 우선변제권이라고 한다.
위에서 설명한 대항력(인도+전입신고)을 갖춤과 동시에 전세계약서와 같은 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이어야 한다.
보통 주민센터에 전입신고를 함과 동시에 확정일자를 받게 된다.
대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매될 때 임차주택의 현금화 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
※주택임대차보호법 3조의2 ②항▷
요약하자면, 임차인의 우선변제권이 발생한 이후의 저당권자 등 물권자는 후순위 권리자이므로 이들보다 우선하여 변제 받을 수 있다는 말이다.
반면에, 우선변제권이 발생한 날과 동일한 날에 설정된 저당권자 등은 서로 동순위이기 때문에 경매 배당금에서 각자의 채권비율대로 안분배당을 받게 된다.
그렇다면, 우선변제권이 발생되는 기준이 되는 시점은 언제일까?
주택의 인도 및 전입신고일을 모두 마친 다음날 0시와 확정일자를 부여받은 날 중 나중의 날이 우선변제권 발생시점이다.
3. 임차인 소액보증금 최우선변제권
주택임대차보호법 제8조 제1항에 따르면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 권리가 있다.
자기보다 선순위 권리자가 있더라도 최우선으로 변제 받을 수 있다.
하지만, 조건이 따른다.
서울시만 예로 들자면, 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조상 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 임차인의 경우 5,500만 원 이하의 금액만 최우선으로 변제 받을 수 있다.
거주 환경이 열악한 소액임차인을 보호하려는 취지이므로 보증금 액수가 매우 낮다.
경매 유예 및 정지
경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등을 신청할 수 있다.
이와 별도로 국토부장관은 법원에 경매 유예 등의 협조를 구할 수 있다.
법원은 전세사기피해자의 신청이나 국토교통부장관의 협조요청이 있으면 1년 이내의 기간으로 경매절차를 유예 및 정지 시킬 수 있다.
게다가 법원 스스로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수도 있다.
하지만, 법원 경매 유예는 권고 사항이므로 채권자나 이해관계인들이 경매 속행 신청서를 제출하게 될 경우 재판부의 판단에 따라 경매 절차가 다시 진행될 수도 있다.
전세사기피해자 우선 매수권
전세사기피해자는 매각기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 따른 보증금을 제공하고 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
전세사기피해자가 원하는 경우 임차주택을 최우선으로 매수할 수 있도록 기회를 제공해 주는 것이다.
법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.
전세사기피해자 안분 적용 신청
전세사기 임대인이 체납한 종부세 고지일보다 늦은 날짜에 확정일자를 받은 임차인이라면 보증금을 한 푼도 회수 할 수 없을 수 있다.
정부의 조세채권이 임차인의 보증금보다 우선순위이기 때문에, 세금을 내고 나서 남는 금액이 없다면 피해자에게 배당 될 금액은 0원이 때문이다.
집주인이 체납한 세금이 있는지 임차인들은 알 수 없으므로 불의의 피해를 입게 되는 셈이다.
이런 경우를 예방하기 위해 임대인이 미납한 세금을 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 나누어 징수할 수 있게 한 것이 안분 적용이다.
예를 들면, 주택 10채를 가진 임대인의 체납 세금이 10억이라면, 1채 당 1억 원씩 나눠서 세금을 징수하도록 하는 것이다.
하지만, 3가지의 조건이 충족되어야 안분 적용이 가능하다.
첫째, 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있어야 한다.
둘째, 보증금보다 우선한 세금이 있어야 한다.
셋째, 전세사기피해자 등의 안분 적용 신청이 있어야 한다.
안분 적용 신청서는 매각결정기일 전까지 법원에 제출되어야 한다.
전세사기피해자 지방세 감면 3가지
지방세특례제한법 제36조의4에 따른 전세사기피해자를 지원하기 위한 세금 감면 제도이며, 3가지 항목으로 피해자를 지원한다.
첫째, 전세사기피해자가 본인의 임차권 보호를 위하여 임차권등기명령을 신청한 경우 등록면허세를 2026년 12월 31일까지 면제한다.
둘때, 전세사기피해주택을 피해자가 취득하는 경우 2026년 12월 31일까지 취득세를 감면한다.
감면 금액은 취득세가 200만 원이하인 경우는 면제이며, 200만 원을 초과하는 경우에는 200만 원까지 공제해준다.
셋째, 전세사기주택을 피해자가 보유하고 있는 경우 재산세를 3년 간 경감해 준다.
전세사기피해자 지원 방법
법원경매정보 홈페이지 ▷ 경매지식 ▷ 경매서식에 경매유예 신청서와 임차인 우선매수신고서 양식이 게재되어 있다.
보증금 피해, 경매에 관한 법률상담을 원하는 경우에는 전세피해지원센터(6917-8119)나 서울시 전월세지원센터(2133-1200), 대한법률구조공단(132)을 통해 법적지원을 받을 수 있다.
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