‘전세사기 예방대책 이 것만 알면 문제 없다.’
이 전 포스팅에서 다양한 전세사기 유형 15가지에 대해 알아보았다.
※전세사기 유형 15가지 속속들이 알아보기 ▷
우리가 미처 들어보지도 못한 다양한 방법을 이용하여 사기꾼들이 임차보증금을 노리고 있는 것이다.
전세사기 유형을 확인했다면 이제 파훼법을 알아볼 차례이다.
계약 전, 후와 잔금치르기 전, 입주 후에 꼭 알아봐야 할 다양한 사례들을 열거하였다.
내 보증금은 내가 지켜야 하는 세상이니 만큼, 꼭 필독하도록 하자.
전세사기 예방대책
전세사기와 같은 임차보증금 사기 유형에는 여러가지가 있다.
그 만큼 예방대책 또한 많다는 말이다.
본인의 임차계약이 어느 단계에 있는지 확인 후 각 단계별로 주의해야 할 점들을 잘 숙지하도록 하자.
계약 전
거주할 집을 찾아 동네방네 발품파는 단계의 전세사기 예방대책에 대해 알아보자.
허위매물 거르기
당연하지만, 매물로 나온 주택에 실제로 방문하여 주차공간 제공 여부와 가전제품 포함 여부 등을 꼼꼼히 확인하여야 한다.
마음에 드는 매물이 있더라도, 다른 중개인을 통해 같은 주택을 소개받아 보고 임대조건이 같은지 비교해 본다.
사진을 통해 확인해야 한다면 매물로 나온 주택의 현관사진을 유심히 보고 서로 대조해 본다. (허위매물, 유사매물 거르기)
추가로, 부동산등기부등본을 직접 떼어 표제부를 확인한다.
임대차계약서에 나와 있는 건물 주소와 등기부등본에 나온 주소가 동일한지, 전유 부분 면적은 동일한지 확인해보아야 하기 때문이다.
전세자금을 대출 받아야 하는 경우에는, 건물 용도를 확인하여 주거용인지 확인해야 한다.
전세자금 대출 시 주거용이 아니면 대출문제가 생길 수 있기 때문이다.
허위임대인 거르기
임대인의 신원을 확인 한 후 등기부등본의 소유주와 동일인인지 확인한다.
집합건물이 아니라면, 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 수 있으니 각각의 등기부등본을 떼어 비교해 보아야 한다.
소유주가 서로 다를 경우 전세보증보험 가입이 거절당할 수 있기 때문이다.
만일 신탁등기가 된 집이면 신탁원부 또한 추가로 확인을 하여 관리 및 처분권한이 누구에게 있는지 확인한다.
주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있으므로, 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 계약을 체결해야하기 때문이다.
더불어, 부동산 등기부등본을 발급받을 때에는 공동담보목록도 확인을 하고 공동담보로 묶인 주택의 시세도 확인해 보아야 한다.
사기꾼이 많은 세상이니, 공인중개사 사무실이 등록된 곳인지도 확인해보자.
문제있는 집 거르기
① 임대차계약을 할 집의 주택가격과 전세가격을 확인한다.
※경기부동산포털 바로가기 ▷
※서울부동산정보광장(종합정보, 거래정보) 바로가기 ▷
무자본 갭투자 대상인 주택을 거르려면, 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율을 확인해야 한다.
따라서, 부동산의 시세를 꼭 확인해보아야 하는 것이다.
※등기부등본으로 제한물권 여부 확인하기, 국토교통부 실거래가 공개 시스템, KB부동산 등)
② 임대차계약을 맺을 주택에 대하여 HUG가입이 가능한지 여부를 확인한다.
HUG 가입이 안되는 주택은 문제있는 주택일 확률이 높다.
③ 임대차계약을 맺을 주택이 무허가 불법건축물인지 여부 확인를 확인한다.
무허가 건물의 임차인도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있다는 판례(대법원 2004다26133)가 있지만 매수받아서 이행강제금을 납부해야 할 지도 모르는 주택에 입찰할 사람은 많지 않을 것이다.
더군다나, 경매에서 최대한 비싸게 팔려야 내 임차보증금을 최대한 보장받을 수 있는데 그것 역시 불확실하다.
그 외에도 퇴거 및 철거명령 등 귀찮은 일에 휘말릴 수 있으니 무허가 불법건축물에는 임대차계약을 맺지 않는 것이 정신건강에 이롭다.
※정부24 ▷ (건축물대장 확인, 정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부 확인)
④ 이사비나 가전제품을 지원한다는 이야기 등, 혹할 만한 이야기는 주의해야한다.
이유 없는 호의는 의심해 보아야 한다.
계약을 체결하기 위한 사탕발림일 수 있으며, 추 후 계약해지를 통보하면 집이 팔려야 임대차보증금을 준다는 식으로 나오는 경우가 있다.
⑤ 임대차계약에 대하여 잘 모르면 주택임대차 표준계약서를 사용하도록 한다.
양식은 법무부 홈페이지에 있습니다.
※법무부 홈페이지 주택임대차 표준계약서 다운 받기 ▷
주의해야 할 임대인
임대인이 아래와 같은 말을 반복적으로 하면서 계약을 회유한다면 주의해야 한다.
“사정이 있으니 전입신고나 확정일자를 미뤄달라”
“계약 날짜를 정할 때 특정 날짜를 고집”
“이사비나 가전제품을 지원한다는 이야기”
“임대인이 돈이 많다는 이야기”
계약 시
거주할 집을 찾아 계약하기 전 단계의 전세사기 예방대책에 대해 알아보자.
문제있는 임대인 거르기
① 임대인의 신분증을 확인해야 한다.
※정부24 주민등록증 진위확인 ▷
공유자중 1명과 계약한 경우, 그가 다른 공유자의 대리인 자격을 적법하게 가지고 있는지 확인한다.
또한, 공유자 전원 또는 지분 과반수의 공유자인지 확인해야 하는데, 공유지분 1/2는 과반수가 아니므로 주의해야 한다.
이를 충족하지 않으면 권한없는 자와 계약한 것이 되어 임대차계약이 무효로 돌아갈 수 있기 때문이다.
② 대리인과 계약할 경우 인감증명서 및 실제 인감도장이 날인된 위임장을 확인하고, 대리인이 위임받은 권한이 월세위임인지, 전세위임인지 확인한다.
③ 임차보증금은 임대인(=건물 소유자) 명의의 통장으로 입금한다.
임대인 명의가 아닌 계좌(대리인이라고 주장하는 자 또는 중개인, 건물 관리인, 기존 임차인 등)로 입금한 경우 “임대인의 요청에 따라 대리인의 계좌로 입금”하였다고 명시 한다.
④ 임대인과 직접 계약하는 것이 아닌 경우, 임대인과 연락하여 계약 조건 등을 다시 재확인 한다.
임대차 내용확인
① 임차보증금, 임대조건 및 임대차 기간 등을 확인한다. (임대기간, 관리비, 수리책임 등)
② 임대차계약해지 시 임차보증금 환불 정책을 확인한다.
③ 임차보증금의 보관방식을 확인한다.
기존 임차인 계좌로 보증금을 입금하는 경우 특약사항으로 계약서에 명시하도록 한다.
기타
① 공인중개사로부터 부동산공제증서(공인중개사 과실로 손해가 발생했을 때 배상한다고 보장하는 문서)를 받는다.
▶개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입할 의무가 있다.
▶중개업등록증과 공인중개사 신분증을 확인 후 공제증서를 발급 받는다.
② 다가구주택인 경우 전입세대 확정일자를 조회하고, 전입세대확인서를 발급받아 본다.
※국토교통부 실거래가 공개시스템(확정일자 일부 조회) ▷
전입세대확인서는 인터넷으로 발급이 불가하므로 주민센터를 방문해야 한다.
※주민등록법 제29조의2에 따라, 임대차계약자 및 임대차계약자의 위임을 받은 자가 열람, 교부신청할 수 있다.
다가구 주택의 임차인이 외국인인 경우
주민센터에 방문해 <외국인체류 확인서>를 발급받는다.
<외국인체류 확인서>는 주민등록법상 전입세대확인서 열람교부제도와 유사하다고 보면 된다.
임차인인 재외국민이 재외동포법에 따라 국내거소신고 및 거소이전신고를 하고, 외국인으로서 그 동거가족인 배우자 및 자녀들이 출입국관리법에 따라 외국인등록이나 체류지 변경신고를 한 경우 주택임대차보호법상 대항력 요건인 주민등록과 동일한 법적 효력이 인정된다.
③ 확정일자 부여 현황을 발급해본다.
주민센터, 등기소 방문, 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 발급 가능하다.
④ 임대인이 미납한 국세, 지방세를 확인한다.
주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 따른 임차인은 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납국세 및 미납지방세를 확인할 수 있다.
임대차계약에 따른 보증금이 금1천만원을 초과할 시에는 임대차계약 체결 후 임대인의 동의 없이도 열람이 가능하다.
※임대인 미납국세 등 조회방법 자세히 확인하기 ▷
⑤ 임대인이 미납한 건강보험료 등 미납공과금을 확인한다.
다만, 임대인의 동의나 협조가 없이 임대인의 사회보험 완납증명서 요구하거나 열람할 법적인 근거는 없어 보이므로 강제할 순 없다.
⑥ 협회 공식 부동산거래 종합시스템(“한방”거래정보망)을 이용하여 임대인의 신용정보를 확인할 수 있다.
신용평점, 500만원이상 국세지방세 체납정보, 금융기관 3개월이상 연체정보, 10건 이상 부동산 건축물 과다 소유정보 등이다.
다만, 정보제공자의 동의가 필요하고 개업공인중개사만 조회할 수 있으니 필요시 요청해보도록 하자.
잔금치르기 전
임대차 계약 후 계약금을 지불하고, 잔금을 치루기 전 단계의 전세사기 예방대책에 대해 알아보자.
부동산등기부등본 확인
잔금치르기 전 부동산등기부등본을 확인한다.
계약체결일 다음날까지 소유권변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않기로 특약을 설정해둔다.
적어도 이를 위반시 계약금 반환소송의 근거를 만들수 있기 때문이다.
<특약 내용> 전세 기간동안 소유자 변경을 금지하며 이를 위반시 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함 특약)
기존임차인 이사 확인
기존임차인이 실제로 이사하기로 한 날에 이사를 하는지 확인하고 임차보증금의 잔금을 임대인에게 지급한다.
기존임차인이 임차보증금을 돌려 받지 못해 이사를 가지 못하여, 해당 주택에 임차권등기를 설정할 수도 있기 때문이다.
선순위근저당권이 있는 경우
어쩔 수 없이 선순위근저당권 등기가 있는 집을 임차하는 경우 잔금지급 전에 임대인의 부채증명원도 가급적 확인하도록 한다.
입주 후
잔금을 치루고 이사를 온 후 단계의 전세사기 예방대책에 대해 알아보자.
전입신고, 확정일자 확인, 주택전월세신고
전입신고, 확정일자 확인, 주택전월세신고를 즉시 한다.
전세보증보험 중에서 일부 상품의 경우, 대출실행일 당일에 전입신고와 확정일자를 신고하지 않으면 보증의 효력이 생기지 않는 경우가 있으니 유의하자.
주택전월세신고란?
보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임(월세)이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 맺은 경우 신고해야 하는 제도이다.
임대인이나 임차인 중 어느한쪽이라도 임대료나 계약기간 등 계약내용을 신고하여야 하며, 2021년 6월 1일 이후 체결된 주택임대차 계약이 신고 대상이다.
계약 체결일로부터 30일 안에 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하거나 온라인으로 신고해야 한다.
임대차 계약 신고를 완료하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 본다.
부동산등기부등본 확인
이사한 다음 2-3일간 부동산등기부등본을 확인하여 변동사항이 있는지 체크한다.
바지사장으로 소유주가 갑자기 변경되거나, 전입신고 당일 근저당권설정 된 것이 있는지 확인하기 위함이다.
임차인 무단전출신고 주의
임대인이 임차인 몰래 무단으로 전출신고를 하지 않는지 주의한다.
전출신고 시 대항력이 사라지기 때문에 치명적이다.
※전세사기유형 임대인의 허위전출신고 ▷
허위 전입, 전출신고 방지
허위 전입, 전출신고 사기를 방지하기 위해 전입신고/세대주변경 통보서비스를 신청한다.
※전입신고 등 통보서비스 신청 화면 바로 가기 ▷
무상임대차확인서 작성 금지
집주인에게 무상임대차확인서를 작성해 주지 않아야 한다.
추후 경매절차가 진행되는 경우 불이익을 받을 수 있다.
대법원 2016다228215 ▷
임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부 ▷ 소극 의견
임차권등기명령제도 이용
임대차계약 종료 이후 임차보증금을 받지 못한 경우 대항력 유지를 위하여 임차권등기명령제도를 이용한다.
등기 경료 후 실제로 이사를 가든 말든 임대인을 심리적으로 압박할 수 있는 효과는 얻을 수 있기 때문이다.
“말소사항 포함”으로 하여 부동산등기부를 발급받으면 임차권등기가 기입된 적이 있었다는 사실을 알 수 있기 때문에 임대인에게 불리하다.
이는 곧 임대인이 종전의 다른 임차인에게 정해진 기한에 임차보증금을 지급하지 않은 적이 있었다는 흔적을 남기기 때문이다.
※임차권등기명령 신청서 예시와 해제 방법 ▷
※임차권등기명령 전자로 인터넷 신청하기 ▷
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.