‘전세사기 유형이 이렇게 많다고? 모르면 나도 언젠가 피해자가 된다.’
전세, 월세 세입자로 살면서 집을 구하는 일은 늘 어렵다.
절차도 복잡할 뿐더러, 계약 만료 기간은 어찌 그리 일찍 돌아오는지.
많은 과정을 거치는 만큼 내 소중한 전 재산인 보증금이 위험해질 상황도 늘 염두에 두어야 한다.
생각보다 이런 위험성을 간과하는 사람들이 많다.
‘나는 아니겠지’, ‘어떻게 저걸 속지?’ 라고 혀를 끌끌 차는 사람도 언젠간 피해자 신분에 설 수 있음을 유념하자.
필자와 더불어 전월세를 사는 분들이라면 이 글을 반드시 정독해야 한다.
누구든 전세사기 피해자가 될 수 있는 상황에서 찜찜한 낌새를 미리 알아챌 수 있도록 도와줄 것이기 때문이다.
전월세 용어 정리
임대인
등기부등본상에 소유자로 등재된, 실제 집주인이며 나에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람을 일컫는다.
세입자
계약을 맺고 임대인에게 보증금을 지불한 뒤 임대한 주택에 들어가서 사는 사람을 지칭한다.
전세사기의 피해자가 바로 이 ‘세입자’이다.
임대차계약
임대인과 세입자 간의 전월세 계약이다.
함께 정한 계약기간 동안 세입자는 보증금을 지불하고 주택에 거주할 수 있고, 임대인은 집을 빌려준다.
전세사기
코로나 이후에 집값이 가파르게 상승하던 시기부터인가 전세사기가 기승을 부리고 있다.
특히 서울 남부권과 인천, 경기남부 권역에 피해가 다발적으로 발생하였다.
평생 열심히 모은 임차보증금이 전재산이나 다름없는 무고한 시민들의 피해가 불어나면서 사회적 문제로까지 대두되고 있다.
낭비벽이나 도박이 아닌 범죄로 전재산을 잃어버렸다면 그 실망감과 좌절감은 누구도 이해할 수 없을 것이다.
이와 같이 절대 용서해서는 안될 전세사기 범죄는 주로 빌라나 원룸, 오피스텔에 집중되어 있으나, 아파트도 안심할 수는 없다.
방비를 잘한다 하더라도 전세사기 피해자가 될 수 있는 것이 작금의 현실이기 때문이다.
하지만, 피해자가 되고 안되고는 어떻게 보면 한 끝 차이일 수도 있다.
전세사기의 유형을 안다면 미리 그 낌새를 눈치챌 가능성이 높아질 테니 말이다.
대한민국을 혼돈의 도가니로 몰아넣은 전세사기의 유형과 예방법, 대처방안에 대해 알아보도록 하자.
전세사기 유형
계약 전
깡통전세 유형
[출처 : 국토교통부 안심전세포털]
깡통전세란 일반적으로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나(대략 80퍼센트 이상) 더 높은 경우를 말한다.
이 경우 집을 팔더라도 집 주인이 별다른 이익을 얻지 못하기 때문에 깡통이라는 용어가 붙여졌다.
깡통주택이 경매에 넘어가게 되는 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높다.
일명 무자본 갭투자 방식으로 구매했기 때문에 임대인이 융통할 수 있는 돈이 거의 없기 때문이다.
무자본 갭투자란?
임차인들이 지불한 임대보증금으로 주택을 매입하는 계약을 동시에 진행하여 돈을 들이지 않고 주택소유권을 취득하는 방식.
게다가, 보증금보다 낮은 금액에 낙찰된다면 임차인이 가져갈 돈은 더더욱 모자라게 된다.
주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 발생하며, 전세가를 주변 시세보다 높게 설정하는 경우가 대표적인 예이다.
이러한 깡통전세 유형에 대해 더 자세히 알아보도록 하자.
① 건물의 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등의 사실을 숨기기 위하여 부동산등기부등본을 위조하는 경우이다.
② 집주인이 전세보증금을 부풀려 임대차계약 후 임대차보증금 지불능력이 없는 노숙자 등 바지사장에게 명의를 넘기는 유형이다.
※주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 기존 임대인은 계약 관계에서 해방된다.
③ 대출 있는 집의 대출 미상환 유형이다.
계약시 선순위 대출을 상환한다는 내용의 특약은 사실상 의미가 없다고 볼 수 있으니, 잔금을 내기 전에 임대인이 대출금을 상환했는지 은행에 꼭 확인해 보아야 한다.
④ 신축빌라의 분양이 여의치 않자 건축주가 갭투자하는 임대사업자에게 신축빌라를 1억에 매각한다.
하지만, 매매계약서에는 빌라의 매매가격을 1억5천으로 기재하고, 빌라를 매수한 임대사업자는 1억2천에 전세 세입자를 구한다.
감정평가사를 매수하여 업감정(전세사기를 위하여 브로커들이 감정평가액을 높임)을 하고, 갭투자에 이용하는 것이다.
피해는 고스란히 세입자에게 전가된다.
⑤ 원룸, 오피스텔 등을 한 사람이 소유할 때, 모든 호수를 전세로 하여 임대차계약을 맺는다.
이후, 임차인들의 전세계약 만료일이 다가오면 잠적하는 유형이며, 주로 대학가 원룸촌에서 많이 발생한다.
⑥ 임대인이 사정이 있어 전세보증금을 내리지 못하는 대신 전세대출 이자를 지원해준다고 접근하는 방식이다.
이 경우, 임대차보증금이 부동산의 시세보다 높아 다음 세입자를 구하기 힘들 수 있다.
⑦ 공동담보를 이용한 전세사기 유형이다.
예를 들면, 한 층에 5세대씩 구분된 4층짜리 빌라가 있는데, 임대인은 1층에 있는 101~105호를 공동담보로 총 5억원의 근저당을 설정하였다.
2층, 3층, 4층도 같은 방법으로 각 층별로 5억원씩 근저당을 설정하여, 총 20억의 대출을 받았다고 가정하자.
1층 101호를 임대하기로 한 임차인은 등기부등본을 통해 선순위 근저당이 5억원 있는 것을 확인하였으나 그 빌라 한 동 전체의 가격이 20~25억이라고 하여 안심하고 임대차계약을 체결하였다.
여기서 문제가 발생한다.
만약 경매가 진행된다면 빌라 한 채가 전부 통으로 진행되는 것이 아닌 것이다.
공동담보로 묶인 층 별로 경매가 진행되므로 임차인이 실제 배당받을 수 있는 낙찰가의 기준은 20억이 아니라 5억이다.
하나의 담보대출에 공동으로 부담을 가지는 구분건물의 범위를 미고지하거나 속여 정확한 부동산의 교환가치를 속이는 경우이다.
가장임대인
정당한 소유권이 없는데도 서류를 위조해 권리가 있는것처럼 속여 보증금을 가로채는 유형이다.
임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 것이다.
사기꾼이 임대인의 개인정보를 알아내 건물주로 행세하거나 임대인의 위임장이나 증명서류를 위조해 대리인처럼 행동하는 경우를 들 수 있다.
예를 들면, 전 세입자가 실제 집주인과는 보증금이 적고 차임(월세)이 높은 계약을 먼저 체결한다.
이 후, 자기가 집주인인 것처럼 행세하며 2차 세입자와 전세계약을 체결 하고, 2차 세입자로부터 임대차보증금을 받아 잠적하는 것이다.
허위매물
실제로 존재하지 않는 부동산을 소개하며 보증금을 받아 챙기는 유형이다.
혹은, 실제로 있는 건물이지만 주택보증, 보증보험 등의 보증을 받을 수 없는 건축물인데도 이를 속이고 임대차계약을 체결한다.
예를 들어, 건축물대장에 위반건축물로 등록되었거나, 생활형숙박시설이 대표적인 예이다.
불법건축물 사기
상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용으로 속이거나 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형이다.
이런 건물은 주거용이 아니기 때문에 전세보증보험 및 전세대출이 불가능하다.
또한, 불법건축물인 사실이 적발되면 퇴거 및 건물 철거가 진행되는데 주거용이 아니므로 세입자가 보증금을 돌려받기 힘들 수 있다.
게다가 일명 방쪼개기 원룸의 경우, 동호수가 명확하게 특정되지 못하면 유효한 공시방법으로 인정받지 못해 피해를 키울 수 있으므로 주의해야 한다.
미등기, 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되지만, 여러 가지 귀찮은 일에 휘말릴 수 있으므로 피하는 것이 좋다.
대법원 2004다26133 ▷
어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.
선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지
임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속여 전세계약을 체결하는 경우인데, 보통 다가구주택에서 벌어지기 쉬운 일이다.
전세계약을 체결했다가 집이 경매에 넘가면 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있다.
가등기 사기
① 가등기가 되어 있는 주택에 임대차계약을 맺은 경우, 가등기에 기해 본등기를 한 자에게는 임차인이 대항 할 수 없다.
가등기의 순위보전 효력에 따라 본등기를 임대차계약 이후에 했다하더라도, 본등기의 순위가 가등기 때로 소급되기 때문이다.
즉, 가등기한때 본등기한 것으로 의제되므로 본등기의 순위가 임대차계약에 따른 확정일자보다 우선 순위가 되는 것이다.
② 제한물권 없는 주택에 전세계약, 입주 후 집주인이 가등기를 설정한 경우이다.
제한물권 없는 주택에 세입자가 입주하고(채권적 전세로) 나서 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 설정한 경우 본등기로 인하여 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인과의 임대차계약은 유지된다.
그러나 강제경매(판결을 받아 경매를 신청하는 것)가 되면 이야기가 달라진다.
강제경매가 개시되는 경우 가등기는 사라지지 않고 매수인(낙찰자)이 인수하는 권리로 기재된다.
따라서, 낙찰을 받더라도 가등기는 등기부에서 지워지지 않는다.
만약 가등기상 권리자가 본등기를 실행하게 된다면, 낙찰자 명의의 소유권이전등기는 지워지고 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다.
이러한 사유는 경매절차의 취소사유에 해당하지 아니하므로, 매수인으로서는 경매채무자(원래 집주인)에 대하여 계약을 해제한 후 1차적으로 경매채무자에게 담보책임을 추급할 수 있다.
만약, 경매채무자가 자력이 없어 목적을 달성할 수 없다면, 2차적으로 그 경매절차에서 배당을 받은 채권자에게 담보책임을 추급할 수 있다.
임차인이 바로 배당을 받은 채권자에 속할 수 있기 때문에 예상치 못한 피해를 입을 수 있는 것이다.
계약 중
위조된 계약서
위조된 계약서를 이용하여 임대조건을 조작하거나 가짜 임대 계약을 체결하는 경우이다.
신탁회사 동의 없는 계약
신탁등기가 되어있는 주택을 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 하는 유형이다.
이 경우 전세계약 자체가 성립하지 않는데, 사기를 위하여 일부러 신탁회사를 차리는 경우도 있다.
판례에 따르더라도, 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이라고 판시하였다.
※대법원 2018다44879 판례 확인하기 ▷
계약 후
계약당일 주택담보대출 실행
전입신고 당일 임대인이 근저당권설정등기를 경료하는 경우이다.
전입신고 당일에 제삼자에 대한 소유권이전등기와 함께 근저당권설정등기가 경료되는 경우도 있다.
언론에서도 규정을 개정해야 한다고 자주 지적되었던 부분이다.
바로 임차인의 전입신고로 제3자에게 대항할 수 있는 효력의 발생시기가 신고 후 즉시가 아니라 그 다음날 0시부터 발생한다는 점이다.
반면에, 근저당권은 등기한 즉시 효력이 발생하기 때문에 전입신고와 근저당권설정등기가 동일일자에 이루어졌다면 근저당권이 우선순위가 된다.
이런 법의 헛점을 이용한 사기인 것이다.
임대인의 허위전출신고
임대인이 임차인의 정보를 도용하는 유형이다.
임차인의 주민등록증 사본을 가지고 임차인 몰래 허위로 임차인을 타지역으로 전입신고한다.
이 후에 서류상 빈집인 주택을 담보로 대출을 받는 것이다.
임차인과 상관이 없는 제3자가 A주택의 임차인을 동의 없이 자신의 동거인으로 올리고, 이후 A주택의 소유주가 주택담보대출을 받는 것이다.
임차인이 임대차계약 종료 전 전출된 경우, 대항력을 상실하기 때문에 문제가 될 수 있다.
전세대출사기
임대인과 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우이다.
전세 세입자는 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 한다.
집주인은 세입자가 없는 것처럼 속여 주택담보대출을 받는다.
집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고, 집값이 떨어지면 집을 경매에 넘긴다.
집이 경매에 넘어가면 주택담보대출이 먼저 변제되므로 전세자금대출을 내준 은행이 피해를 입게 된다.
이중계약
① 기존 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않으면서, 뒤에 들어온 임차인에게 미리 보증금을 받고 임대인이 잠적을 하는 유형이다.
② 집주인이 하나의 부동산으로 여러 사람과 동시에 전세계약을 맺고, 계약자들이 전세금을 지불하면 잠적하는 경우이다.
③ 집주인이 전세만료 시점에 임차보증금을 돌려주지 않은 상태에서 기존 세입자에게 “이사 당일 입주 청소를 하려고 한다”며 집을 비우게 한 뒤, 새로 세입자를 들이고 잠적하는 경우도 있다.
미납국세 및 임금채권 우선변제
부동산등기부 상에 근저당 금액과 선순위 보증금을 모두 계산했지만, 집주인이 고액체납자인 탓에 경매에서 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 경우이다.
등기부에는 체납관련 압류 내역은 등기되지 않기 때문에 임차인이 임대인의 체납여부를 알아채기란 매우 힘들다.
이때 임대인의 국세 및 체납액을 확인할 수 있는 방법이 있는데, 다음 두가지 경우로 나뉜다.
① 임대차 계약 체결 전
임대인의 동의를 받아 미납한 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지 관할 세무서장에게 신청할 수 있다.
이 경우 열람신청은 다른 세무서에서도 할 수 있으므로, 가까운 세무서를 이용해도 무방하다.
임대인이 동의를 거부한다해도 뾰족한 수가 없다는 것이 함정이다.
② 임대차 계약 체결 후
임대차 계약을 체결하였다면, 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 세금 체납액 여부를 열람 신청 할 수 있다.
단, 동의가 없어도 되는 경우는 보증금이 1,000만 원을 초과해야 한다는 것이다.
보증금이 1,000만 원 이하라면, 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 얻어 세금 체납액을 열람할 수 있다.
불법 중개 및 매매
실제 공인중개사가 아닌 사람이 중개사로 가장하여 전세계약을 진행한 다음, 전세보증금을 중개수수료 등의 이름으로 받아가는 경우이다.
공인중개사사무소 개설등록없이 중개업을 하거나, 거래하는 쌍방을 모두 대리하는 때를 예로 들 수 있다.
전세사기 예방대책
전세사기 안당하는 법
계약전, 계약시, 잔금치르기 전, 입주 후 4단계로 나뉘어서 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
포스팅이 너무 길어지기 때문에 아래 링크에서 꼭 확인하도록 하자.
※전세사기 예방대책 종류와 방법 확인하기 ▷
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.