매매를 원인으로 이전 등기 할지, 증여를 원인으로 증여등기 할지 세금문제로 골머리 썩는 경우를 언론에서 많이 접해보셨을 겁니다.
부동산을 비 정상적인 방법으로 사고 팔면 결국 문제가 불거지게 되는데요.
가령, 가족 간에 부동산을 거래 시 유상양도가 아니라면 증여일 가능성이 큽니다.
따라서 유상양도임을 증명할 수 있는 대가관계를 소명할 수 없다면 증여세가 부과될 것입니다.
타인에게 시세보다 훨씬 싼 금액으로 부동산을 판매하게 된다면 어떨까요? 가령 10억 짜리를 5억에 말이죠.
양도인이 내게 되는 양도소득세가 줄어들기 때문에 국가가 가만 두지 않을 것입니다. 결국 시세에 맞는 금액으로 다시 양도소득세를 과세 하게 될 것입니다.
올바른 절차로 부동산을 취득하여 권리를 행사하여야 뒤 탈이 없겠습니다. ^_^
오늘 다뤄볼 내용은 증여계약을 원인으로 한 증여등기 시 필요한 서류와 절차에 대한 내용입니다.
1. 증여등기 정의
Q. 증여등기가 뭐죠?
증여의 정의는 무엇일까요?
증여 : 재산을 무상으로 넘겨줌
즉, 증여계약은 증여자(주는 사람)가 수증자(받는 사람)에게 무상으로 재산을 수여하는 의사를 표시하고, 수증자가 이를 승낙함으로써 효력이 발생하는 계약의 한 종류 입니다.
이 증여계약을 원인으로 부동산의 소유권이 증여자로부터 수증자로 이전되었다는 것을 나타내는 등기를 증여등기라고 할 수 있습니다.
Q. 증여세는 누가 내고, 미납시 불이익이 있나요?
증여세는 그 재산을 취득한 사람에게 부과되는 세금입니다.
※ 단, 사망으로 인한 증여(사인증여)는 제외되는데, 이는 사인증여의 경우 상속세의 과세대상 이기 때문입니다.
증여일이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 관할세무서에 제출해야 하며, 이 기한까지 신고하지 않거나 부정신고하는 경우에는 가산세를 추가로 부담하게 되니, 유의해야 합니다.
2. 증여등기 필요서류
증여등기 신청 절차에서 필요한 서류는 생각보다 복잡하지 않습니다.
아래 알려드린 필요서류를 잘 확인하시어 꼼꼼이 준비하시기 바라며, 등기관의 보정요구가 있을 시에는 적시에 보정하는 것이 빠른 등기의 지름길입니다.
증여자(주는 사람)
| 필요서류 | 발급기관 | 비고 | |
| 1 | 인감증명서 | 구청, 주민센터 | 인감증명서 또는 서명사실 확인서 |
| 2 | 주민등록초본 | “ | 과거변동내역 모두 나오는 것으로 발급 증여인 주민등록번호 전체 표시 증여인이 법인인 경우 법인등기부등본 첨부 |
| 3 | 등기권리증 | 증여인 보관 | 증여인이 분실하였다면 확인조서를 작성하여야 하므로 등기국(소)에 반드시 출석하여야 함 |
수증자(받는사람)
| 필요서류 | 발급기관 | 비고 | |
| 1 | 이전등기신청서(증여) | 신청서를 작성해오거나 등기국(소)에서 작성 | |
| 2 | 등록세납부확인서 | 구청 | 부동산소재지 관할 구청에서 발급 (증여계약서를 가지고 해당구청을 방문) |
| 3 | 국민주택채권매입필증 | 구청내 은행 | 국토교통부 주택도시기금 ▶ 국민주택채권 ▶ 제1종국민주택채권 ▶ 매입대상금액조회에서 확인 가능 |
| 4 | 등기신청수수료 영수증 | “ | 부동산별로 1건당 15,000원 |
| 5 | 주민등록초본 | 수증인 주민등록번호 전체 표시 수증인이 법인인 경우 법인등기부등본 첨부 |
※부동산등기신청 종류별 수수료 확인하기 ▷
※무인발급기로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
※인터넷으로 등기신청수수료 납부하는 방법 알아보기 ▷
※등기신청수수료 영수증 출력 방법 ▷
공통
| 필요서류 | 발급기관 | 비고 | |
| 1 | 증여계약서 원본 검인 | 관할 구청에서 증여계약서에 검인을 받아야 함 | |
| 2 | 토지대장(대지권등록부) | 구청, 주민센터 | 집합건물인 경우 대지등록부 포함하여 발급 ※토지거래허가구역의 토지는 토지이용계획확인서 및 토지거래허가서 제출(무상증여 시에는 불필요) |
| 3 | 건축물대장(전유부분) | “ | 집합건물인 경우 전유부분으로 발급 |
| 4 | 부동산등기부등본 | 등기국(소) | 신청서 작성 시 참고용으로 발급 |
| 5 | 신분증, 도장 | 증여인은 인감도장, 수증인은 일반도장(서명 가능) | |
| 6 | 위임장 | 증여인, 수증인 중 1인이라도 불출석한 경우에 작성 (증여인은 인감도장 날인) |
|
| 7 | ※농지인 경우 농지취득자격증명원 |
면사무소 | 해당 물건지의 면사무소 |
표1. 국민주택채권 구매방법
※ 채권은 수증인(받는 사람) 이름으로 구매하여야 하며, 토지와 건물의 시가표준액이 따로라면 각각의 채권액을 계산 후 합산하여야 합니다.
※공유일 경우 시가표준액을 공유자 지분비율로 나누어 해당되는 매입비율을 적용하여 각자 매입합니다.
| 취득세고지서 시가표준액 기준 | 백분률 | ※ 천원단위에서 반올림하여 만원단위로 구매 |
| 1,000만 이상 ~ 5,000만 미만 | 1.4% | |
| 5,000만 이상 ~ 1억 5,000만 미만 | 2.5% | |
| 1억 5,000만 이상 | 3.9% |
위의 첨부서류들은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 하며, 대부분은 정부24와 대법원 전자가족관계등록시스템에 접속하여 무료로 발급이 가능합니다.
다만, 직접 방문해야 발급받을 수 있는 서류도 있으니, 참고하시기 바랍니다.
☞ 증여계약서 검인, 인감증명서 등
3. 증여등기 신청 절차
증여로 인한 소유권이전등기신청서와 증여자, 수증자 각자 준비해야할 서류를 모두 갖추셨다면, 아래 절차에 따라 등기국(소)에 등기 신청서를 접수하시면 됩니다.
통상 증여자와 수증자가 신분증을 지참하여 직접 등기국(소)에 출석 후 공동으로 신청함이 원칙이나, 증여자 또는 수증자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방 모두가 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수도 있습니다.
단, 사인증여의 경우에는 증여자의 사망 후 수증자가 증여자의 상속인 혹은 상속재산관리인과 공동으로 등기신청을 하여야 합니다.
가. 증여계약서 작성 및 검인
나. 등기신청 첨부서류 발급 및 취득세 납부
다. 국민주택채권매입
대법원등기안내센터 1544-0773번으로 문의하거나, 등기국(소)를 방문하여 별도로 문의해 보셔도 됩니다.
라. 부동산 물건지 관할 법원 등기국(소)에 신청서 접수
바. 등기완료 및 등기필증 수령
등기 진행상황은 인터넷등기소에서 확인할 수 있으며, 등기관이 심사하는 동안 추가 제출서류가 필요할 시에는 전화 등을 통해 보정요청이 있을 수 있습니다.
특별한 사안이 없는 경우라면 1주일 내외로 등기가 완료될 것입니다.
제출 후 접수상황 확인[등기신청사건 처리현황] ▷
지금까지 증여계약을 원인으로한 증여등기에 필요한 서류와 등기 신청 절차에 대해 알아보았습니다.
증여등기와 더불어 세금문제도 잘 살펴보아야 하므로, 증여세 납부도 신경써야 하겠습니다.
◈ 따라서, 단순 정보 전달용이며 어떠한 보장도 하지 않습니다.
◈ 법률, 규칙 등의 개정내용을 즉시 반영하기 곤란할 수 있으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 구체적인 질의는 해당 기관을 이용하시기 바랍니다.