주등기가 뭐고 부기등기가 무엇인지 확인하세요.
부동산등기부등본을 확인하다 보면 독립된 순위번호 1, 2, 3… 으로 등기된 경우가 있는가하면 꼬리번호가 붙어져 있는 1-1, 1-2, 3-1 과 같은 순위번호로 등기된 것도 확인할 수 있습니다.
이 두가지 순위번호를 각각 주등기, 부기등기라고 부르는데요.
주등기와 부기등기는 권리관계의 선후를 판단함에 있어 매우 중요하기 때문에 등기부등본을 살펴봄에 있어 꼭 알아둬야 할 요소입니다.
왜 어떤 등기는 주등기로 등기되고, 또 어떤 등기는 부기등기로 등기될까요?
간단하지만, 큰 이 두가지 차이를 여러분께 예시를 들어 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다.
다만, 주등기와 부기등기는 그 종류가 많은 반면, 일반인들이 사용하는 종류는 몇가지로 축약되기 때문에 여기서는 주요한 등기종류만 다루도록 하겠습니다.
유용한 지식이니 만큼 꼭 본인 것으로 만드셔서 유익하게 활용하시기 바랍니다.
주등기 부기등기 정의
주등기는 독립된 순위번호로 행해지는 등기로써 1, 2, 3, 4…의 순서로 등기가 됩니다.
반면, 부기등기는 기존에 등기된 주등기에 붙어서 기존의 등기를 연장하거나, 동일한 순위와 효력을 유지하기 위하여 주등기 바로 아래에 1-1, 1-2, 1-3…과 같이 부기하는 등기를 말합니다.
소유권에 따른 주등기 부기등기 구분
주등기
소유권에 기한 등기는 모두 주등기로 합니다.
최초의 소유권을 등록하는 소유권 보존등기, 소유권 이전등기는 당연히 주등기로 합니다.
더불어 소유권에 대한 근저당등기, 가압류, 전세권등기도 소유권을 기반으로 하고 있기 때문에 주등기로 등기합니다.
부기등기
소유권이 아닌 전세권, 저당권 등 소유권 외의 권리에 대한 이전이나 이들 권리에 대한 가압류 등의 처분제한 등기는 부기등기로 등기합니다.
또한, 전세권에 대한 근저당권과 같이 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 등기도 역시 부기등기로 등기합니다.
변경이나 경정에 따른 구분
주등기
부동산 표시의 변경, 즉 표제부를 변경하는 것은 무조건 주등기로 등기합니다.
부기등기
주소나 주민번호, 개명에 따른 등기명의인표시변경등기나 경정 등기는 부기등기로 합니다.
말소 말소회복에 따른 구분
부동산이 멸실되는 경우 등에는 부동산 그 자체가 변동하는 것이므로 주등기로 등기합니다.
단, 일부말소등기는 부기등기로 합니다.
말소된 내역의 등기를 회복신청 하는 경우에 전부말소회복은 주등기로 등기되며, 일부말소회복은 부기등기로 등기됩니다.
정리하면, 전부말소 및 전부말소회복은 주등기이며, 일부말소 및 일부말소회복은 부기등기입니다.
권리의 변경이나 경정에 따른 구분
부동산등기법 제52조에 따르면 권리의 변경이나 경정의 등기는 부기등기로 하여야 한다고 명시하고 있습니다.
단, 등기상 이해관계있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 않다라는 단서를 달아두었는데요.
부동산등기법 제52조(부기로 하는 등기) 등기관이 다음 각 호의 등기를 할 때에는 부기로 하여야 한다. 다만, 제5호의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.
※부동산등기법 제52조▷
1. 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기
2. 소유권 외의 권리의 이전등기
3. 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기
4. 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기
5. 권리의 변경이나 경정의 등기
6. 제53조의 환매특약등기
7. 제54조의 권리소멸약정등기
8. 제67조제1항 후단의 공유물 분할금지의 약정등기
9. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기
권리의 변경이나 경정은 저당권의 채무자변경 또는 채권 최고액의 증감, 전세금 증감 등의 경우를 말합니다.
아래에 예시를 보면서 설명해 드리도록 하겠습니다.
주등기
이해관계있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 주등기로 하게됩니다.
1번 전세권자가 전세금을 증액하는 전세권변경등기를 신청하고자합니다. 이 경우 근저당권설정등기를 마친 2번 근저당권자에게는 어떤 영향을 미칠까요?
추후 건물이 경매에 넘어가게 될 경우 등기된 1번 전세권자의 전세금액이 클수록 근저당권자가 배당받을 금액은 줄어들게 됩니다.
선순위인 전세권자가 모두 배당받고 나서야 본인에게 나머지가 배당 될 것이기 때문입니다.
따라서, 전세금을 증액하는 변경등기를 하고자 하는 경우, 2번 근저당권자의 승낙 여부에 따라 주등기나 부기등기로 등기순위가 갈리게 됩니다.
위 예시는 2번 근저당권자의 승낙을 받지 못해서 등기순위가 밀려 3번으로 등기된 경우입니다.
결국, 배당시 1번 전세권자는 최초 전세금 1억 원에 대하여는 우선 변제를 받을 수 있으나 증액한 금액 1억 원은 2번 근저당권자보다 등기순위가 후순위이므로 우선해서 변제받을 수 없게됩니다.
부기등기
이해관계있는 제3자의 승낙이 있는 경우에는 부기등기로 하게됩니다.
1번 전세권설정등기의 전세금을 증액하는 변경등기가 3번 주등기가 아닌 순위번호 1번 주등기의 부기등기인 1-1번으로 등기가 되었습니다.
즉 2번 근저당권자의 승낙서를 변경등기 신청시에 첨부하였거나, 대항할 수 있는 판결 등본을 첨부한 경우이기 때문에 순위번호가 2번에 밀리지 않고 1-1번으로 부기등기가 된 것입니다.
※부동산등기법 제5조▷부동산등기법 제5조(부기등기의 순위) 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다.
다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
정리
어떠신가요?
이제 주등기와 부기등기를 명확히 구분하실 수 있으시겠나요?
등기신청이 주등기로 되느냐, 부기등기로 되느냐에 따라 선순위인지 후순위인지 결정될 뿐더러, 권리관계의 순위를 확인하는데 중요한 역할을 하므로 꼭 알아두시기 바랍니다.
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